Acquisto prima casa under 36: misuriamo il risparmio

Chi

Coloro che, nell’anno in cui l’atto di acquisto dell’immobile è stipulato:

– non hanno ancora compiuto i 36 anni di età;

– presentano un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui;

Cosa

Come per gli atti di acquisto prima casa, anche quello di acquisto prima casa under 36 è esente, inoltre, dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Le agevolazioni si applicano anche agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

– abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;

– dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

– dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, con le agevolazioni prima casa. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Sono esclusi dall’agevolazione gli acquisti di immobili di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o stori), oltreché gli acquisti di uffici e studi privati (categoria A/10).

I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato. L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti.

Come

I benefici under 36 si applicano in presenza dei requisiti e condizioni sopra indicati, che devono essere attestati nell’atto di acquisto.

L’ISEE è lo strumento di valutazione, attraverso criteri unificati, della situazione economica di coloro che richiedono agevolazioni ed è calcolato, con riferimento al nucleo familiare di appartenenza del richiedente, sulla base delle informazioni raccolte con il modello di DSU (dichiarazione sostitutiva unica) e delle altre informazioni disponibili negli archivi dell’INPS e dell’Agenzia delle entrate acquisite dal sistema informativo dell’ISEE.

L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’INPS della DSU. Pertanto, per gli atti stipulati nel 2023, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2021 (fermo restando che il nucleo familiare del richiedente è costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU).

Atteso che la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto, il contribuente deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito e, pertanto, tale documento dovrà essere stato richiesto in un momento necessariamente antecedente alla stipula dello stesso, mediante la presentazione della relativa DSU in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto. Non è invece possibile per un contribuente ottenere un ISEE che abbia una validità “retroattiva”, rilasciato sulla base di una DSU presentata in una data successiva a quella dell’atto (si pensi, ad esempio, a una richiesta effettuata a ottobre 2023 a fronte di un atto stipulato a settembre 2023).

In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni in parola, o di decadenza dalle stesse, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le relative disposizioni previste in caso di decadenza delle agevolazioni “prima casa”. Pertanto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. Si ritiene che, nel caso di decadenza dalle agevolazioni under 36 ma di permanenza di quella prima casa, siano dovute le imposte “prima casa” (registro al 2%, con un importo minimo pari a 1.000 euro e ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna) e la sovrattassa del 30% sulle stesse imposte.

Le agevolazioni in parola non si applicano ai contratti preliminari. In ogni caso, alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra (non è invece recuperabile l’imposta di registro in misura fissa versata al momento della registrazione del preliminare).

Quando

Le agevolazioni under 36 per l’acquisto delle prime case si applicano agli atti stipulati entro il 31 dicembre 2023 (art. 64, comma 9).

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Risparmio %

Caso n. 1

Immobile di valore catastale rivalutato pari a 270.000 euro (applicazione del criterio del prezzo-valore).

Nel caso in cui l’acquirente chieda un mutuo di 200.000 euro si avrà

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