Cartolarizzazione e retrocessione di immobili: l’ambito di applicazione del regime agevolativo

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta a interpello n. 424 del 31 agosto 2023 in tema di applicazione del regime agevolativo recato dal disposto di cui agli articoli 2, comma 6, del decreto legge n. 351 del 2001 e 84, comma 2, della legge 289 del 2002 in relazione ad un atto di retrocessione di immobili nell’ambito di una operazione di cartolarizzazione.

L’articolo 84, comma 1, della legge del 27 dicembre 2002, n. 289 dispone che le regioni, le province, i comuni e gli altri enti locali sono autorizzati a costituire o a promuovere la costituzione, anche attraverso soggetti terzi, di più società a responsabilità limitata con capitale iniziale di 10.000 euro, aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione dei rispettivi patrimoni immobiliari.

Il successivo comma 2 dispone che si applicano le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4, 6 e 7 dell’articolo 2 del decreto­legge 25 settembre 2001, n. 351,convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, in quanto compatibili.

L’articolo 2, comma 1, del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, rubricato «Privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico», dispone che il Ministro dell’economia e delle finanze è autorizzato a costituire o a promuovere la costituzione, anche attraverso soggetti terzi, di più società a responsabilità limitata con capitale iniziale di 10.000 euro, aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici di cui all’articolo 1.

Il successivo comma 6 dispone che le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto.

Tale ultima disposizione agevolativa è tuttora in vigore attesa la previsione di cui all’articolo 10, comma 4, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (che ha soppresso, in via generale, le agevolazioni ed esenzioni ai fini dell’imposta di registro) secondo cui è esclusa la soppressione delle esenzioni e delle agevolazioni tributarie riferite agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento di cui ai commi 1 e 2 aventi ad oggetto immobili pubblici interessati dalle procedure di cui agli articoli 2, 3, 3­ter e 4 del citato d.l. n. 351 del 2001.

A tale disposizione fa espresso rinvio il citato articolo 84 della legge n. 289 del 2002. Con riferimento al decreto legge n. 351 del 2001, con la risoluzione n. 215/E del 20 dicembre 2001 (paragrafo 3 ­ ”Regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il perfezionamento dell’operazione di cartolarizzazione”), è stato precisato che gli atti stipulati fra gli enti e le società di cui all’articolo 2, comma 1, del medesimo decreto legge e inerenti le cessioni degli immobili in questione, rientrano nelle operazioni citate nella norma e, pertanto, gli atti stessi sono esenti da imposta di registro, ipotecaria, catastale e da ogni altra imposta indiretta, tributo o diritto.

Si evidenzia l’ampiezza della formulazione utilizzata dalla norma di favore di cui al citato articolo 6, comma 2, che come detto, agevola tutte le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse.

Ai fini dell’imposta di registro, delle imposte ipotecaria e catastale e per ogni altra imposta indiretta può trovare applicazione la disciplina fiscale agevolativa di cui al comma 6 del medesimo articolo 2, per effetto del rinvio operato dal più volte richiamato articolo 84, comma 2, della legge n. 289 del 2002.

Detto trattamento può essere applicato anche nel caso in cui tali atti di trasferimento saranno posti in essere secondo lo schema causale dell’articolo 1197 del codice civile (rubricato ”Prestazione in luogo dell’adempimento”), secondo cui il debitore non può liberarsi eseguendo una prestazione diversa da quella dovuta, anche se di valore uguale o maggiore, salvo che il creditore consenta. In questo caso l’obbligazione si estingue quando la diversa prestazione è eseguita.

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