Cessione degli immobili oggetto di superbonus e maxi plusvalenza: una norma dai confini incerti

  • 11 Novembre 2023
  • Posted by: Studio Pozzan
  • Categoria: News Commercialista
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Cessione Degli Immobili Oggetto Di Superbonus E Maxi Plusvalenza: Una Norma Dai Confini Incerti

Per gli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato il beneficio della detrazione del 110%, la legge di Bilancio 2024 prevede un nuovo criterio di determinazione della base imponibile della plusvalenza eventualmente realizzata.

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Se la cessione di tali immobili è effettuata entro cinque anni dalla fine dei lavori agevolati le spese sostenute non possono essere considerate in aumento del costo di acquisto.

Se la cessione è effettuata dopo cinque anni, ma entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, le spese possono incrementare il costo di acquisto nella misura del 50%.

La norma troverà però applicazione esclusivamente qualora l’avente diritto abbia fruito del beneficio fiscale nella forma dello sconto in fattura o della cessione del credito.

Una norma dal confine incerto

Tuttavia, nonostante questa precisazione, l’ambito di applicazione della novella non risulta ancora sufficientemente chiaro.

Il riferimento è di tipo oggettivo, nel senso che deve trattarsi dei lavori indicati dall’art. 119 del decreto Rilancio. Ad esempio, la disposizione risulterà applicabile ad un immobile il cui intervento ha per oggetto l’isolamento termico dell’edificio con il rifacimento del c.d. cappotto.

Fin qui non sembrano esserci dubbi di sorta.

Le incertezze, però sorgono con riferimento alla parte della diposizione che modifica l’art. 68 TUIR.

In tale ipotesi il legislatore prevede che ai fini della determinazione della plusvalenza “non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento” nella forma della cessione del credito o dello sconto in fattura.

In base ad un’interpretazione letterale della norma sembra che l’applicazione della novella richieda non solo l’esecuzione dei lavori agevolati di cui al art. 119, ma che il beneficio fiscale sia del 110%.

Si pone dunque il problema di comprendere se la disposizione sia applicabile nel caso in cui i lavori eseguiti siano quelli previsti dall’art. 119, D.L. n. 34/2020, ma il contribuente abbia fruito del beneficio fiscale nella minore misura del 90%.

A tal proposito deve essere osservato come il legislatore abbia ridotto nel tempo la percentuale del beneficio fiscale. Se la CILAS è stata presentata dopo il 25 novembre 2022, la percentuale del beneficio fiscale risulta così ridotta.

Ad esempio

Si consideri il caso del proprietario di un immobile unifamiliare che ha presentato la CILAS il 10 dicembre 2022. In tale ipotesi sarà sicuramente possibile fruire del superbonus, ma nella minore misura del 90%.

A questo punto si pone il problema di comprendere se, per applicare la nuova norma si debba fare riferimento esclusivamente alla tipologia di lavori, stante l’evidente riferimento all’art. 119, oppure se, come sembra, in base a un’interpretazione letterale sia indispensabile anche che il contribuente abbia beneficiato del vantaggio fiscale nella misura del 110%.

Se quest’ultima fosse l’interpretazione corretta, tornando all’esempio precedente il contribuente che ha beneficiato dei lavori agevolati nella misura del 90% nella forma della cessione del credito o dello sconto in fattura sarebbe sottratto all’applicazione della nuova norma.

In tale ipotesi, ove l’interpretazione fosse confermata, l’eventuale plusvalenza realizzata in caso di cessione dell’immobile dovrà essere determinata con i criteri ordinari. Le spese sostenute relative ai lavori agevolati potranno essere considerate ad incremento del costo di acquisto dell’immobile oggetto di cessione. In questo caso è probabile che all’atto della cessione dell’immobile oggetto dell’intervento edilizio non risulti realizzata alcuna plusvalenza.

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