I proprietari di immobili che hanno fruito del superbonus devono valutare con attenzione le eventuali ripercussioni dei lavori effettuati sullo stato degli stessi immobili. Se a seguito dei lavori l’immobile ha acquistato un maggior valore, se ne dovrà tenere conto anche ai fini catastali, procedendo alla presentazione delle dichiarazioni presso l’Agenzia delle Entrate.
Si tratta di una disposizione che si inserisce nella stretta che da alcuni mesi si registra in questo settore.
Lo scopo è quello di aggiornare, seppur in via indiretta, i valori catastali di una buona fetta del patrimonio immobiliare che, a seguito dei lavori effettuati, è stata adeguata ai più moderni criteri edilizi.
Proviamo ad approfondire la norma e le sue conseguenze sulla tassazione degli immobili in questione.
Cosa prevede la legge di Bilancio
Infatti, secondo il Legislatore, tali interventi potrebbero avere effetti positivi, oltre che sul valore di mercato delle unità immobiliari interessate, anche sulle loro capacità di reddito, con possibili ripercussioni sulla rendita catastale accertata negli atti del catasto dei fabbricati.
La verifica deve essere condotta sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
Se, a seguito dei controlli, non risulta presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione con la quale lo avvisa dei controlli effettuati e degli elementi in suo possesso.
Attività di controllo dell’Agenzia delle Entrate
Prima di approfondire le conseguenze derivanti dalla norma in commento, vale la pena di sintetizzare la disciplina relativa all’attività di controllo dell’Agenzia delle Entrate in materia immobiliare.
La norma di partenza è l’art. 20 del R.D. n. 652/1939 in base al quale gli intestatari catastali sono obbligati a denunciare le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino modifiche della consistenza e della categoria e della classe accertate in catasto.
L’Agenzia delle Entrate, nell’ambito delle sue attività istituzionali, esegue già in via ordinaria i controlli su tali denunce.
Infatti, la rendita proposta dal contribuente rimane negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l’ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni di variazione catastale, alla determinazione della rendita catastale definitiva.
È facoltà dell’amministrazione finanziaria di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di variazione ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto.
Conseguenze derivanti dall’attività di controllo
Se, a seguito del controllo effettuato ai sensi delle disposizioni introdotte dalla legge di Bilancio 2024, non risulta presentata la dichiarazione di variazione catastale, l’Agenzia delle Entrate invierà ai contribuenti una lettera di compliance.
Il contribuente può segnalare all’Agenzia delle Entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti.
La norma in discussione, per come è stata scritta, prevede l’invio della lettera di compliance nel caso in cui non risulti presentata la denuncia di variazione.
L’invio delle comunicazioni sarà riservato solo ai contribuenti per i quali, dai dati raccolti dalle Entrate, risulta evidente un incremento del valore dell’immobile.
Questi contribuenti saranno inseriti in apposite liste selettive, ma non è chiaro quali saranno gli elementi che faranno scattare il “warning”.
Le alternative a disposizione dei contribuenti
A prescindere da questo, seppur importante, aspetto, chi riceverà la lettera di compliance si troverà di fronte a un bivio:
– presentare la denuncia di variazione catastale;
– instaurare un contraddittorio con l’Amministrazione finanziaria per dimostrare l’insussistenza di elementi migliorativi.
Nel primo caso, la conseguenza è quella di ritrovarsi con una rendita catastale più alta e, quindi, con ripercussioni nella tassazione dell’immobile.
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Ad esempio Se i lavori sono stati effettuati su un immobile che non rientra tra quelli esclusi dall’IMU (ad esempio, un immobile “seconda casa”), il maggior onere tributario potrebbe, a lungo andare, ridurre notevolmente il risparmio fiscale ottenuto con la super detrazione del 110%. |
Nel caso in cui, invece, si tentasse la strada del contraddittorio, potrebbe essere difficile, se non impossibile, dimostrare che, a seguito dei lavori eseguiti, l’immobile non abbia registrato alcuna variazione di valore.
Ciò a maggior ragione se si pensa che la stragrande maggioranza di lavori che beneficiano del superbonus sono “ad alto valore aggiunto” in quanto studiati proprio per rendere gli immobili oltre che più sicuri, più efficienti a livello energetico e più rispettosi dell’ambiente.