Immobili: cambio di classe e rendita solo con adeguata motivazione
- 23 Dicembre 2019
- Posted by: Studio Pozzan
- Categoria: News Commercialista
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 34297, depositata il 23 dicembre 2019, ha stabilito che l’Ufficio deve rispettare precisi e rigidi criteri di motivazione dell’atto con cui cambia classe e rendita di un immobile. In particolare, da un lato non può farsi generico riferimento alla sola discrasia tra valore di mercato e catastale in quella zona, rapportata alle altre del medesimo Comune, dall’altro devono essere considerate analiticamente le caratteristiche proprie di ogni singola unità immobiliare. Ne consegue l’illegittimità dell’atto che ridetermini indistintamente e globalmente il classamento e la rendita di una serie di immobili situati nella stessa microzona.
L’Ufficio notificava ad una Spa un avviso di accertamento catastale, con il quale si rideterminava il classamento e la rendita (aumentandola) di 47 immobili appartenenti alla società.
Quest’ultima proponeva ricorso, ma la domanda della contribuente era rigettata in entrambi i giudizi di merito. In particolare, la CTR riteneva che l’Agenzia avesse correttamente operato e motivato l’atto impositivo, atteso che gli immobili si trovavano in una microzona che nel tempo aveva visto radicalmente modificata la propria struttura sociale ed immobiliare.
La Spa impugnava la decisione d’appello, eccependo fondamentalmente un vizio di motivazione, non avendo l’Ufficio specificato in concreto i significativi miglioramenti e gli incrementi delle infrastrutture urbane della microzona in questione, elementi che dovevano costituire la base per il mutamento di classamento e rendita.
La decisione
La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 34297, depositata il 23 dicembre 2019, ha accolto il ricorso della contribuente e, decidendo nel merito, ha annullato l’atto impositivo originariamente impugnato senza necessità di rinvio.
Innanzitutto, non è possibile ritenere sufficiente una motivazione standardizzata, come appariva quella in esame, applicata indistintamente e che si limiti a richiamare genericamente dei presupposti normativi senza alcuna specificazione: gli oneri motivazionali devono adeguarsi ad esigenza di concretezza ed analiticità. Conseguentemente non basta richiamare semplicemente uno scostamento significativo del rapporto tra valore di mercato e catastale della microzona rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle altre microzone del Comune.
Inoltre, in aggiunta alla posizione, rilevante è anche il fattore edilizio, specifico per ogni immobile. Pertanto, non è possibile prescindere dalle caratteristiche concrete della singola unità e del fabbricato che la comprende (come l’esposizione, la rifinitura, l’anno di costruzione, lo stato di conservazione): non è infatti sostenibile che tutti gli immobili di una stessa zona debbano avere necessariamente la medesima classe e rendita.
In sintesi, l’Ufficio deve indicare anche quegli elementi specifici che in concreto hanno inciso sul nuovo classamento, mettendo il contribuente in condizione di conoscere le ragioni del provvedimento di cui è destinatario, anche al fine di potersi adeguatamente difendere.
La decisione della CTR appariva dunque palesemente illegittima, avendo tenuto conto solo della mera collocazione degli immobili, senza alcun’altra specificazione sui singoli beni, anche perché l’Ufficio non aveva minimamente fornito ulteriori elementi a sostegno della propria tesi.
A cura della Redazione
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Corte di Cassazione, sez. tributaria, ordinanza 23/12/2019, n. 34297