L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta a interpello n. 404 del 28 luglio 2023 in tema di IVA e imposta di registro sulla cessione di un complesso immobiliare locato.
L’art. 19 della Direttiva n. 2006/112/CE del 28 novembre 2006, in cui è stato rifuso l’art 5 n. 8 della Direttiva n.77/388/CEE del 17 maggio 1977, prevede che in caso di trasferimento a titolo oneroso o gratuito o sotto forma di conferimento a una società di una universalità totale o parziale di beni, gli Stati membri possono considerare che non è avvenuta alcuna cessione di beni e che il beneficiario succede al cedente.
L’Italia si è avvalsa dell’opzione recependo tale indicazioni nell’articolo 2, terzo comma, lettere b) e f) del decreto del Presidente della Repubblica del 26 ottobre 1972, n. 633, a mente del quale non sono considerate cessioni di beni le cessioni e i conferimenti in società o altri enti, compresi I consorzi e le associazioni o altre organizzazioni, che hanno per oggetto aziende o rami di azienda (lettera b) e i passaggi di beni in dipendenza di fusioni, scissioni o trasformazioni disocietà e di analoghe operazioni poste in essere da altri enti (lettera f).
La nozione di azienda rilevante ai fini in esame coincide con quella prevista dalla disciplina civilistica ed in particolare con quanto disposto dall’articolo 2555 del codice civile che qualifica l’azienda come ”il complesso dei beni organizzato dell’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”.
Con vari documenti di prassi, allineandosi alla elaborazione della giurisprudenza unionale e nazionale in relazione alla nozione di azienda, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che l”’azienda” va intesa in senso ampio, comprensiva cioè anche delle cessioni di complessi aziendali relativi a singoli rami dell’impresa.
In merito alla distinzione tra una cessione di azienda e cessione di singoli beni, secondo i giudici comunitari, occorre effettuare una valutazione globale delle circostanze di fatto che caratterizzano l’operazione di cui trattasi per determinare se essa rientri nella nozione di trasferimento di un’universalità di beni, ai sensi della sesta direttiva.
In tale ambito deve essere accordata particolare importanza alla natura dell’attività economica che si intende proseguire.
La differenza tra locazione di immobile con pertinenze e affitto d’azienda consiste nel fatto che nella prima ipotesi l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell’economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all’immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione. Nell’affitto d’azienda, invece, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario.