Mutuo ipotecario per immobile locato da adibire ad abitazione principale: la detrazione degli interessi
- 23 Gennaio 2024
- Posted by: Studio Pozzan
- Categoria: News Commercialista
L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta a interpello n. 13 del 23 gennaio 2024 in tema di detrazione degli interessi passivi derivanti dalla stipula di un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile locato da adibire ad abitazione principale e attivazione della procedura prevista dall’articolo 447–bis del c.p.c..
L’articolo 15, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) (prima parte) prevede che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Come ribadito, da ultimo, con la circolare n. 14/E del 19 giugno 2023, per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze.
L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo? ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
La norma citata prevede che per i soggetti che acquistano una «unità immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unita immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
L’articolo 30 della legge n. 392 del 1978 (c.d. legge sull’equo canone), rubricato «Procedura per il rilascio», a sua volta dispone che «Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell’articolo 29» relativa al diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall’articolo 447bis del codice di procedura civile.
Al riguardo, la giurisprudenza (Tribunale Roma, sezione 6 civile, sentenza 12 novembre 2018, n. 22114) è consolidata nel ritenere che «l’art. 657 c.p.c. [rubricato «Intimazione di licenza e di sfratto per finite locazione»] individua nella ‘‘scadenza’’ del rapporto il presupposto della cessazione del vincolo da cui discende l’applicabilità del procedimento per convalida di licenza o sfratto. La lettera della legge, perciò, attesa la specialità dell’istituto con il conseguente divieto di interpretazione analogica fa con certezza ritenere che detto procedimento non possa essere utilizzato quando la cessazione dipenda non dalla scadenza, ma da altra causa.
In particolare, è da ritenere che, alla prima scadenza di una locazione assoggettata al diniego di rinnovazione non cessando il rapporto per la scadenza del termine, ma solo in concorso con la volontà del locatore di realizzare gli scopi tassativamente previsti dalla legge non possano essere intimati licenza e sfratto per finita locazione.
Va osservato, infatti, che il legislatore ha predisposto, al riguardo, un apposito procedimento per il rilascio, previsto dall’art. 30 legge equo canone, il che indiscutibilmente sta a dimostrare che non può trovare applicazione il procedimento regolato dagli artt. 657 ss. c.p.c..
La Corte di Cassazione (cfr. Cass. civ., sez. III, 07/06/2000, n. 7672) ritiene, coerentemente, che, nel caso in cui, dopo aver comunicato la disdetta alla prima scadenza, il locatore agisca ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., anziché con il ricorso previsto dall’articolo 30 della legge n. 392 del 1978, il giudice debba disporre il mutamento del rito onde accertare l’esistenza del motivo di diniego del rinnovo.
Al riguardo, per l’Agenzia delle Entrate l’utilizzo della procedura di rilascio ex articolo 30 della legge n. 392 del 1978 non osta alla fruizione della detrazione di cui al citato articolo 15, comma 1, lett. b) del TUIR, a condizione che nel termine di «tre mesi dall’acquisto» venga esercitata la relativa azione giudiziale, esperibile nelle forme dell’articolo 447bis c.p.c., ferma restando la sussistenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla norma.