Nuova rivalutazione dei terreni: quanto conviene

  • 6 Marzo 2023
  • Posted by: Studio Pozzan
  • Categoria: News Commercialista
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Nuova Rivalutazione Dei Terreni: Quanto Conviene

Chi

Contribuenti che alla data del 1° gennaio 2023 detengano terreni edificabili o terreni con destinazione agricola.

La rivalutazione assume rilievo fiscale se tali soggetti effettuano operazioni suscettibili di generare redditi diversi e, cioè:

– le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività commerciali;

– le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 del TUIR;

– enti non commerciali relativamente alle attività non inerenti all’esercizio d’impresa;

– i soggetti non residenti, privi di stabile organizzazione in Italia, per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni esistenti nel territorio dello Stato,

se alla data del 1° gennaio 2023 posseggono:

– terreni edificabili

– o

– terreni con destinazione agricola (da non più di 5 anni).

Cosa

Ai fini delle imposte sui redditi, sono redditi “diversi”, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente (art. 67, comma 1, lett. a) e b) del TUIR):

1) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni (e degli edifici) (lett. a);

2) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione (in caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante) (lett. b);

3) le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (lett. b).

I terreni “con destinazione agricola” e i terreni non edificabili possono generare plusvalenze solo se venduti entro cinque anni dall’acquisto (comunque esclusi quelli acquisiti mediante successione) o, se ceduti oltre tale termine, qualora al momento della rivendita siano suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti. In proposito, si osserva che i terreni agricoli possono essere oggetto di rivalutazione ed il valore ad essi attribuito dalla perizia giurata di stima, assoggettato all’imposta sostitutiva del 16%, può essere assunto come valore iniziale ai fini del calcolo della plusvalenza, anche nella ipotesi in cui tali cespiti diventino edificabili per effetto di successivi strumenti urbanistici, vigenti al momento della cessione (circ. 30 gennaio 2002, n. 9/E, 7.1).
La plusvalenza è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto del bene, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (art. 68, comma 1, del TUIR).

Per i terreni di cui alla lett. a) dell’art. 67 (sub n. 1) acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fabbricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opere ovvero a quella di inizio della costruzione.

Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria (art. 67, lett. b) (sub 3) è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT (per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente).

L’art. 7 della legge n. 448/2001 (come modificato e integrato dall’art. 1, commi 108 e 109 della legge n. 197/2022) prevede che agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR, per i terreni

– edificabili

– e con destinazione agricola

posseduti alla data del 1° gennaio 2023 può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili nonché dai periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, pari al 16% del suddetto valore.

Il valore rideterminato può essere contrapposto al corrispettivo della cessione a titolo oneroso dei suddetti terreni in luogo dell’originario costo o valore di acquisto.

I costi sostenuti per la relazione giurata di stima, qualora siano stati effettivamente sostenuti e rimasti a carico del contribuente, possono essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze, in quanto costituiscono un costo inerente al bene.

La perizia può essere asseverata sia presso la cancelleria del Tribunale, che alternativamente presso l’Ufficio del Giudice di Pace o presso un Notaio (la perizia deve essere conservata ai fini della esibizione o trasmissione della stessa in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione finanziaria).

Il valore dei terreni, a parte quanto detto per la spesa sostenuta per la perizia di stima, non può essere incrementato di altri oneri inerenti “e, quindi, neanche dell’eventuale imposta di successione e donazione” (circolare 22 gennaio 2021, n. 1/E, par. 1).
Nell’ipotesi di cessione di terreni agricoli acquistati da meno di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, è possibile optare per un sistema alternativo di tassazione rispetto a quello previsto dal richiamato art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, che prevede l’applicazione, sulle plusvalenze realizzate, di un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 26% (art. 1, comma 496, della legge n. 266/2005). A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni (art. 1, comma 496, legge n. 26/2005). Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, “l’imposta sostitutiva in questione costituisce, quindi, una modalità di tassazione delle plusvalenze immobiliari (con esclusione di quelle derivanti dalla cessione di terreni edificabili) alternativa rispetto a quella ordinaria. Tale forma speciale di prelievo è applicabile solo su richiesta della parte venditrice al notaio, il quale provvede al versamento dell’imposta sostitutiva per conto del cedente” (risoluzione 21 giugno 2007, n. 143

Come

La procedura di rideterminazione del costo o valore di acquisto di terreni edificabili e con destinazione agricola è condizionata al versamento di un’imposta sostitutiva nella misura del 16% parametrata al valore risultante da un’apposita perizia giurata di stima redatta da professionisti abilitati.

L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 15 novembre 2023; sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo, da versare contestualmente da a ciascuna rata (art. 7, comma 3, legge n. 448/2001).

La rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata.

Il contribuente può rideterminare il valore dei terreni anche nell’ipotesi in cui abbia già in precedenza usufruito di analoghe disposizioni agevolative ed anche qualora l’ultima perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente (non costituisce elemento ostativo alla possibilità di procedere ad una successiva rideterminazione la circostanza che quest’ultima interesserà solo una parte del terreno oggetto della precedente rivalutazione – cfr. Risposta ad Interpello 17 luglio 2019, n. 259).
Pertanto, nel caso in cui sia stata effettuata una nuova perizia dei beni detenuti alla data del 1° gennaio 2023, è possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta l’imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni. In alternativa allo scomputo dell’imposta già versata, il contribuente può presentare istanza di rimborso dell’imposta sostitutiva pagata in passato (circolare 22 gennaio 2021, n. 1/E).
Coloro che abbiano effettuato il versamento dell’imposta dovuta ovvero di una o più rate della stessa, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione dei terreni non tengano conto del valore rideterminato, non hanno diritto al rimborso dell’imposta pagata e sono tenuti, nell’ipotesi di pagamento rateale, ad effettuare comunque i versamenti successivi (circolare 4 agosto 2004, n. 35/E; circolare 18 maggio 2016, n. 20/E).
L’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata “non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene” (Cass., SS.UU., 31 gennaio 2020, n. 2321 e 2322; tale indirizzo è stato recepito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 22 gennaio 2021, n. 1/E, par. 3). Ai fini delle imposte indirette sui trasferimenti (imposte di registro, ipotecaria e catastale, eventualmente dovute in misura proporzionale) l’Agenzia delle Entrate può tenere conto del valore risultante dalla perizia anche se l’atto di vendita indica un corrispettivo inferiore (Cass., SS.UU., citt. e circolare 22 gennaio 2021, n. 1/E, par. 3).

Quando

Il termine entro il quale redigere la perizia giurata ed effettuare il pagamento dell’imposta è stato fissato al 15 novembre 2023 (art. 1, comma 108, della legge n. 197/2022).
Il versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della prima rata) oltre il termine previsto dalla norma non consente l’utilizzo del valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata. In tale ipotesi, il contribuente può richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva versata (circolare 22 gennaio 2021, n. 1/E).

È necessario, comunque, che la redazione e il giuramento della perizia siano antecedenti alla cessione del bene, in quanto al fine della determinazione della plusvalenza il valore periziato deve essere indicato nell’atto di cessione dello stesso.

Il valore così determinato può essere assunto quale valore iniziale per il calcolo delle plusvalenze relative alla cessione di terreni edificabili ed agricoli realizzate successivamente alla asseverazione dell’atto di stima, fermo restando, quale termine di scadenza per il pagamento dell’imposta sostitutiva, il 15 novembre 2023. Le suddette plusvalenze conseguite anteriormente alla redazione ed al giuramento della perizia restano invece determinate secondo i criteri ordinari, non risultando conforme alla ratio della norma la redazione di valutazioni giurate su beni di cui si è ceduta la titolarità.

Calcola il risparmio

La rivalutazione del valore dei terreni è finalizzata a conseguire un legittimo risparmio fiscale in vista della cessione degli stessi, consentendo al contribuente di “sterilizzare” la tassazione delle plusvalenze emergenti in sede di cessione, soggette a tassazione ordinaria.

Per la cessione di terreni agricoli, occorre considerare la possibilità di applicazione sulla plusvalenza, in luogo della tassazione ordinaria, dell’imposta sostitutiva del 26%.

Terreno agricolo

La cessione di un terreno agricolo dà luogo ad una plusvalenza tassabile se la vendita riguarda un terreno acquistato da non più di 5 anni. Il contribuente ha a disposizione 3 opzioni:

– tassazione ordinaria (aliquote ordinarie);

– imposta sostitutiva (26% sulla plusvalenza realizzata);

– rivalutazione (versando il 16% sull’importo rideterminato.

Il raffronto tra tassazione ordinaria e imposta sostitutiva dipende dal reddito prodotto dal contribuente nel periodo d’imposta in cui si realizza la plusvalenza, tenendo presente che per i redditi fino a 15.000 euro si applica l’aliquota del 23 per cento e sui redditi da 15.000 euro a 28.000 euro si applica l’aliquota del 25 per cento.

Ai fini del calcolo di convenienza tra imposta sostitutiva e rivalutazione occorre considerare il valore del terreno rivalutato (su cui va applicata l’imposta sostitutiva del 16%) e la potenziale plusvalenza che sarà realizzata, su cui si applica l’imposta sostitutiva del 26%. Poiché il rapporto tra le due aliquote è pari 61,53 (16*100/26) il punto di break even point si raggiunge quando il valore rivalutato, se pari al prezzo di vendita, è circa il 260% del valore di carico aumentato degli eventuali costi inerenti.

Caso n. 1

Un terreno agricolo è stato acquistato al prezzo di 10.000,00 euro nel 2019 e viene rivenduto nel 2023 al prezzo di 40.000,00 euro.

– Prezzo di vendita: 40.000

– Costo di acquisto: 10.000

– Altri costi inerenti: 7.000

– Plusvalenza: 23.000

Imposta sostitutiva:

– 23.000 x 26% = 5.980

Tassazione ordinaria

Se il contribuente non avesse redditi, la plusvalenza sarebbe soggetta alle aliquote progressive del 23 per cento fino a 15.000 euro e del 25 per cento da 15.000 a 23.000 euro, per un totale di euro 5.450 (15.000*23% + 8.000*25%)

Se invece il soggetto avesse altri redditi per 25.000 euro, la plusvalenza sarebbe soggetta ad un’imposta pari a euro 7.750 (3.000*25% + 20.000*35%).

Rivalutazione

– valore di perizia: 40.000

– imposta sostitutiva: 6.400 (40.000 x 16%)

In questo caso, inoltre, occorre aggiungere il costo della perizia che, se rimane a carico del contribuente, può essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze.

In questo esempio, risulta conveniente optare per l’imposta sostitutiva del 26 per cento, in quanto il valore rideterminato (che si assume pari al prezzo di vendita) non è superiore al 260% del valore di carico aumentato delle spese inerenti.

Caso n. 2

Un terreno agricolo è stato acquistato al prezzo di 10.000,00 euro nel 2019 e viene rivenduto nel 2023 al prezzo di 60.000,00 euro.

– Prezzo di vendita: 60.000

– Costo di acquisto: 10.000

– Altri costi inerenti: 7.000

– Plusvalenza: 43.000

Imposta sostitutiva:

– 43.000 x 26% = 11.180

Tassazione ordinaria

Se il contribuente non avesse redditi, la plusvalenza sarebbe soggetta alle aliquote progressive del 23 per cento fino a 15.000 euro, del 25 per cento da 15.000 a 28.000 euro e del 35 per cento da 28.000 a 43.000, per un totale di euro 11.950 (15.000*23% + 13.000*25% + 15.000*35%)

Se invece il soggetto avesse altri redditi per 25.000 euro, la plusvalenza sarebbe soggetta ad un’imposta pari a euro 16.190 (3.000*25% + 22.000*35% + 18.000*43%).

Rivalutazione

– valore di perizia: 60.000

– imposta sostitutiva: 9.600 (60.000 x 16%)

In questo caso, inoltre, occorre aggiungere il costo della perizia che, se rimane a carico del contribuente, può essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze.

In questo esempio, risulta conveniente optare per la rivalutazione in quanto il valore rideterminato (che si assume pari al prezzo di vendita) è superiore al 260% del valore di carico aumentato delle spese inerenti.

Terreno edificabile

La cessione di un terreno edificabile dà luogo ad una plusvalenza tassabile anche se la vendita riguarda un terreno acquistato da oltre 5 anni. Il contribuente ha a disposizione 2 opzioni:

– tassazione ordinaria (aliquote ordinarie);

– rivalutazione (versando il 16% sull’importo rideterminato.

Tanto maggiore è la plusvalenza tanto maggiore sarà la convenienza ad optare per la rivalutazione del bene.

Caso n. 3

Un terreno edificabile è stato acquistato al prezzo di 20.000,00 euro. Il terreno viene messo in vendita nel 2023 al prezzo di 70.000,00 euro.

– Prezzo di vendita: 70.000

– Costo di acquisto: 20.000

– Altri costi inerenti: 7.000

– Plusvalenza: 43.000

Tassazione ordinaria (si ipotizza che il reddito del venditore nell’anno 2023 è di euro 45.000,00)

– 5.000 x 35% = 1.750

– 38.000 x 43% = 16.340

Totale: 18.090

Imposta sostitutiva 26%:

Inapplicabile

Rivalutazione

– Valore di perizia: 70.000

– imposta sostitutiva: 11.200 (70.000 x 16%)

A tale importo occorre aggiungere il costo della perizia che, se rimane a carico del contribuente, può essere portato in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo delle plusvalenze.

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