Opzione entro il 31 maggio per estromettere gli immobili strumentali

  • 23 Maggio 2023
  • Posted by: Studio Pozzan
  • Categoria: News Commercialista
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Opzione Entro Il 31 Maggio Per Estromettere Gli Immobili Strumentali

La legge di Bilancio 2023 (art. 1, comma 106) consente il passaggio di un immobile strumentale (per natura o per destinazione) dalla sfera imprenditoriale a quella personale dell’imprenditore con il pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP, in misura pari all’8%, da applicarsi alla plusvalenza pari alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile (o il valore catastale dello stesso) e il suo costo fiscalmente riconosciuto.

L’opzione per l’estromissione agevolata deve essere perfezionata entro il 31 maggio 2023 mentre le imposte sostitutive dovute vanno versate per il 60% entro il 30 novembre 2023 e per il rimanente 40% entro il 30 giugno 2024.

Chi può aderire?

Possono aderire all’estromissione agevolata degli immobili strumentali esclusivamente gli imprenditori individuali, a prescindere dal regime contabile adottato e, quindi:

– imprenditori commerciali, soggetti all’iscrizione nel Registro delle Imprese (art. 2195 c.c.) e alla tenuta delle scritture contabili (art. 2214 c.c.);

– imprenditori agricoli;

– piccoli imprenditori declinati in coltivatori diretti, imprenditori artigiani e piccoli commercianti.

In caso di trasferimento dell’azienda dell’imprenditore individuale a titolo gratuito (per decesso dell’imprenditore o per donazione), l’opzione per l’estromissione agevolata compete all’erede dell’imprenditore deceduto successivamente alla data del 31 ottobre 2022, sempreché costui abbia proseguito l’attività d’impresa del de cuius in forma individuale. Tale facoltà viene riconosciuta anche al donatario dell’azienda che abbia proseguito l’attività di impresa del donante.

Può beneficiare dell’agevolazione l’impresa individuale in liquidazione, purché alla data del 1° gennaio 2023 le operazioni di dismissione non erano già terminate e l’attività liquidatoria cessata.

Al contrario, non può beneficiare dell’estromissione agevolata l’imprenditore che, alla data del 1° gennaio 2023, ha concesso l’unica azienda in affitto o in usufrutto: l’affittante ha perso la qualifica di imprenditore conseguendo, dalla concessione in affitto dell’unica azienda posseduta, redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h), TUIR.

Quali immobili si possono estromettere?

L’estromissione agevolata interessa gli immobili strumentali per natura o per destinazione posseduti dall’imprenditore individuale alla data del 31 ottobre 2022 e che risultavano tali anche alla data del 1° gennaio 2023.

Si rammenta che, ai sensi dell’art. 43, comma 2, TUIR, sono considerati immobili strumentali per natura, gli immobili che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, anche se tenuti a disposizione ovvero dati in locazione o concessi in comodato a terzi. Sono considerati strumentali per natura le unità immobiliari che risultino classificate o classificabili in catasto in una delle seguenti categorie:

– C (unità immobiliari a destinazione ordinaria, commerciale e varia);

– B (unità immobiliari per uso di alloggi collettivi);

– D (immobili a destinazione speciale);

– E (immobili a destinazione particolare);

– A/10 (uffici e studi privati, se la destinazione ad ufficio o studio privato risulta dalla licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria).

Ai sensi dell’art. 43, comma 2, TUIR, sono strumentali per destinazione gli immobili “utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa commerciale da parte del possessore”. Ciò comporta che rientra nel novero degli immobili strumentali per destinazione l’unità immobiliare destinata ad ufficio amministrativo e/o commerciale accatastata in una delle categorie che contraddistinguono le unità abitative (A/2) e non nella categoria A/10.

In vari documenti di prassi, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:

– l’unità immobiliare adibita ad abitazione del custode, annessa ad un opificio industriale, è un immobile strumentale e, per tale ragione, è soggetta ad ammortamento (risoluzione n. 9/885/E/1982);

– anche i terreni possono risultare strumentali per destinazione, a condizione che partecipino ad un processo produttivo; questo è il tipico caso, ad esempio, di un terreno permanentemente adibito dalle imprese edili a deposito di materiale (risoluzione n. 7/1579/E/1982);

– è esclusa la strumentalità per destinazione degli immobili abitativi locati a terzi, ritenendoli oggetto dell’attività propria dell’impresa (risoluzione n. 9/885/1982 e circolare n. 112/E/1999).

A norma dell’art. 65, comma 1, TUIR gli immobili strumentali per destinazione o per natura si considerano relativi a:

– impresa individuale solo se indicati nell’inventario redatto ai sensi dell’art. 2217 c.c.;

Attenzione

Gli immobili strumentali per destinazione acquistati prima del 1° gennaio 1992, i quali sono considerati relativi all’impresa anche se non iscritti nell’inventario, possono beneficiare dell’estromissione agevolata, anche in mancanza di una loro indicazione nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili.

Sono esclusi, invece, dall’estromissione agevolata gli immobili merce e gli immobili patrimonio.

Destinazione a finalità estranee e tassazione plusvalenza

L’estromissione ordinaria (e quindi non agevolata) degli immobili strumentali effettuata dall’imprenditore individuale:

– si qualifica, ai sensi dell’art. 58, comma 3, TUIR, come una fattispecie di destinazione al consumo personale o familiare dell’imprenditore o a finalità estranee all’esercizio dell’impresa;
– comporta, ai sensi dell’art. 86, comma 3, TUIR, il realizzo di una plusvalenza imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile estromesso e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato.

Diversamente, l’agevolazione consente all’imprenditore individuale di determinare la plusvalenza derivante dall’estromissione:

– assumendo, in luogo del valore normale dell’immobile, il suo valore catastale;

– assoggettando la plusvalenza realizzata ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP in misura pari all’8%.

Il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile da estromettere, da contrapporre al valore normale o al valore catastale del bene (o a un valore intermedio ai precedenti), deve essere determinato assumendo il valore del cespite risultante dal libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2022.

Come e quando versare l’imposta sostitutiva

L’estromissione agevolata si perfeziona con un’opzione da adottare entro il 31 maggio 2023 mentre l’imposta sostitutiva dell’8%, da applicare sugli eventuali plusvalori da estromissione, dovrà essere versata in due rate:

– la prima (pari al 60% dell’imposta dovuta) entro il 30 novembre 2023;

– la seconda (pari al restante 40% dell’importo dovuto) entro e non oltre il 30 giugno 2024.

Opzione entro il 31 maggio 2023: come fare

Per poter esercitare l’opzione per l’estromissione agevolata:

– gli imprenditori interessati devono risultare in attività alla data del 1° gennaio 2023;

– l’immobile da estromettere dall’attività d’impresa deve risultare strumentale (per natura o per destinazione) già alla data del 31 ottobre 2022.

Per gli immobili che vengono estromessi nel 2023 ai sensi della disciplina agevolativa, il reddito fondiario deve essere dichiarato nel quadro RB per l’intero anno 2023, la cui tassazione dipenderà dall’utilizzo dell’immobile: locato o tenuto a disposizione.

Gli imprenditori individuali che hanno estromesso dal regime d’impresa in modo agevolato uno o più immobili strumentali tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2023 sono tenuti a rendicontare gli effetti dell’operazione nel modello Redditi PF 2024.

In primo luogo, tali soggetti sono tenuti a compilare la sezione XXII del quadro RQ del modello Redditi PF 2024 al fine di indicare i dati funzionali alla liquidazione dell’imposta sostitutiva dell’8% (il cui 40% residuo dovrà essere corrisposto entro il 30 giugno 2024, mentre la prima rata, pari al 60%, deve essere versata entro il 30 novembre 2023).

In particolare, ai fini del perfezionamento dell’estromissione con effetto dal 1° gennaio 2023, i relativi dati dovranno essere indicati nel modello Redditi 2024 e più precisamente nel prospetto collocato nel quadro RQ.

La mancata indicazione di tali dati potrà essere sanata entro 90 giorni dalla scadenza del termine di presentazione del dichiarativo.
L’opzione per l’estromissione agevolata si intende perfezionata con l’indicazione dell’immobile e dell’imposta sostitutiva (dovuta) nel modello Redditi PF, con l’effetto che l’omesso, l’insufficiente o il tardivo versamento dell’imposta sostitutiva dovuta non preclude l’accesso ai benefici dell’agevolazione: “devono intendersi superate, al riguardo, le considerazioni formulate nella C.M. n. 39/E/2008 nella parte in cui è affermato che l’estromissione si intende perfezionata con il versamento della prima rata dell’imposta sostitutiva” (risoluzione n. 82/E/2009).

L’opzione per ottenere l’estromissione agevolata deve essere effettuata entro il 31 maggio 2023 ed ha, però, effetto retroattivo a decorrere dal 1° gennaio 2023. Ai fini dell’esercizio dell’opzione rileva il comportamento concludente del contribuente, quindi i comportamenti/adempimenti che esprimono la volontà di escludere i beni immobili strumentali dalla sfera dell’impresa, quali la contabilizzazione dell’estromissione:

– nel libro giornale per le imprese in contabilità ordinaria;

– nel registro dei beni ammortizzabili per le imprese in contabilità semplificata.

Si ritiene che l’eventuale autofattura elettronica relativa all’estromissione dell’immobile dovrà essere emessa entro il 31 maggio 2023.

Estromissione e IVA

Ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5), D.P.R. n. 633/1972, l’esclusione dell’immobile strumentale dal regime d’impresa configura un’operazione di autoconsumo rilevante ai fini dell’IVA. Diversamente da altri provvedimenti di estromissione agevolata, quello riproposto dalla legge di Bilancio 2023 non prevede alcuna agevolazione ai fini IVA, con l’effetto che l’imposta sul valore aggiunto, in caso di estromissione imponibile, deve essere applicata e versata nei modi ordinari.

A differenza di quanto previsto per le imposte sui redditi, ai fini IVA, non rileva l’utilizzo effettivo dell’immobile per definire lo stesso abitativo o strumentale: ciò che rileva è, infatti, la classificazione catastale del fabbricato come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 18/E/2013 secondo cui “la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo”.

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