Partecipazioni immobiliari: quali soluzioni per la tassazione delle plusvalenze

Studio Pozzan

1 anno fa

Partecipazioni Immobiliari: Quali Soluzioni Per La Tassazione Delle Plusvalenze

Con la circolare n. 23 del 1° agosto 2023 Assonime ricorda come la legge n. 197/2022 (legge di Bilancio 2023) ha introdotto nell’art. 23 TUIR, con decorrenza dal 1° gennaio 2023, il nuovo comma 1-bis che disciplina una nuova fattispecie che, ai fini della tassazione dei soggetti non residenti, identifica un “reddito prodotto in Italia” e che è costituita dalle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società ed enti non residenti il cui valore derivi, per più della metà, da immobili situati nel territorio dello Stato.

Il nuovo contesto normativo non trova comunque applicazione per le plusvalenze relative alle cessioni di titoli negoziati in mercati regolamentati; viene peraltro reso non effettivo (con riferimento a queste stesse partecipazioni) il regime di esenzione ordinariamente previsto dall’art. 5, comma 5, D.Lgs. n. 461/1997 che, a determinate condizioni, esclude da tassazione le plusvalenze riferibili a partecipazioni non qualificate in società ed enti (residenti e non residenti) laddove realizzate da soggetti “qualificati” di cui all’art. 6, comma 1, D.Lgs. n. 239/1996.

Assonime ricorda che la Relazione Illustrativa alla legge di Bilancio chiarisce che la novella ha inteso conformarsi all’art. 13, paragrafo 4, del Modello di Convenzione OCSE come aggiornato, nell’edizione 2017, all’esito dei lavori del progetto BEPS con l’obiettivo di equiparare la tassazione delle plusvalenze relative alla cessione di partecipazioni in società il cui valore deriva prevalentemente da immobili situati in Italia alla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione diretta di tali immobili. Tali nuove disposizioni si applicano medio tempore nei confronti dei soggetti residenti in giurisdizioni con cui l’Italia ha stipulato una Convenzione contro le doppie imposizioni che già contiene una tale clausola; nonché – dopo che sarà stato ratificato il Multilateral Instrument – a tutte le Convenzioni “coperte” per le quali anche l’altro Stato contraente abbia esercitato la stessa opzione.

La circolare illustra peraltro anche le principali problematiche applicative che attengono all’ambito di operatività delle nuove disposizioni; al presupposto giuridico che risulta integrato soltanto in caso di realizzo di redditi diversi derivanti da cessione a titolo oneroso delle partecipazioni ma non anche in caso di realizzo di redditi di capitale in ipotesi di recesso del socio/investitore, liquidazione della società e simili; chiarendone la ratio e la conformità al Modello OCSE di Convenzione. E ancora si sofferma sui criteri di verifica della soglia di prevalenza degli immobili.

Viene, infine, chiarito che le nuove disposizioni commentate non sono applicabili agli organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) che sono istituiti in un Paese dell’Unione o in un Paese dello Spazio Economico Europeo (SEE) in conformità con le direttive UCITs o AIFM nei confronti dei quali, e a prescindere dalla loro forma giuridica, resta confermato l’ordinario regime di esenzione. In questo contesto, si analizzano altresì gli aspetti problematici relativi al trattamento riservato a quegli investitori esteri – che non sono OICR o, comunque, sono OICR diversi da quelli UE/SEE – con riferimento alle plusvalenze dagli stessi realizzate a seguito della cessione di eventuali quote di OICR immobiliari in loro possesso.

In tale sede pare opportuno riepilogare quali sono i temi maggiormente sensibili dal punto di vista operativo.

Partecipazioni in società ed enti non residenti: cosa si intende

Un primo tema interpretativo particolarmente rilevante riguarda il significato dell’espressione “partecipazioni in società ed enti non residenti”.

Il tema si pone in termini particolarmente complessi, come sottolinea Assonime, con riferimento, in particolare, agli organismi di investimento collettivo del risparmio. Indipendentemente dalla loro inclusione, ai fini fiscali, tra gli enti di cui all’art. 73 TUIR non sembrerebbe affatto pacifico assimilare, in senso proprio, alle “partecipazioni” (cui la norma si riferisce) le quote o “parti di OICR”, ai fini della tassazione delle plusvalenze realizzate dagli investitori non residenti (diversi dagli OICR UE/SEE che sono soggettivamente esclusi dall’operatività delle nuove disposizioni) con la cessione di veicoli di investimento il cui valore deriva in prevalenza da immobili in Italia. Riservandoci di affrontare il tema in uno specifico paragrafo, ci limitiamo in via preliminare a rilevare che lo stesso art. 44, comma 1, TUIR distingue in modo netto “gli utili derivanti dalla partecipazione al capitale o al patrimonio di società ed enti” (che sono individuati alla lettera e) dai “proventi derivanti dalla gestione, nell’interesse collettivo di pluralità di soggetti, di masse patrimoniali costituite con somme di denaro e beni affidati da terzi o provenienti dai relativi rendimenti” che sono invece individuati alla lettera g) e che secondo l’interpretazione della stessa Agenzia, sarebbero da ricondurre, ai fini della tassazione dei soggetti non residenti, tra gli “interessi” piuttosto che tra i “dividendi”.

Assonime sottolinea e conclude che, pur nella sua estrema ampiezza, l’espressione OCSE “shares and comparable interest (al pari dell’espressione “partecipazioni e strumenti finanziari assimilati alle partecipazioni”) non sembrerebbe comunque riferibile agli strumenti finanziari che attribuiscono meri diritti di credito, diversi cioè dagli equity interest

Il presupposto giuridico della cessione a titolo oneroso

Circa il presupposto giuridico della cessione a titolo oneroso, Assonime ricorda che esso sorge per effetto dell’alienazione della partecipazione e il realizzo di un’eventuale plusvalenza che secondo l’ordinamento domestico è riconducibile alla categoria dei “redditi diversi” e assoggettata ad imposta sostituiva del 26%.

Il nostro ordinamento domestico risulta sostanzialmente allineato all’assetto convenzionale riepilogato da Assonime, in conformità al Modello OCSE, con alcune particolarità.

Assonime ricorda infatti, che – ai sensi del comma 7 dell’art. 47 TUIR – sono qualificati come reddito di capitale e, in particolare, come utili di partecipazione “le somme o il valore normale dei beni ricevuti dai soci in caso di recesso, di esclusione, di riscatto e di riduzione del capitale esuberante o di liquidazione anche concorsuale delle società ed enti […] per la parte che eccede il prezzo pagato per l’acquisto o la sottoscrizione delle azioni o quote annullate”. E questa qualificazione comporta che, ai fini della tassazione dei soggetti non residenti, i predetti differenziali – qualificabili, appunto, come redditi di capitale – rientrano nella previsione di cui alla lettera b) del comma 1 dell’art. 23 TUIR (e non, appunto, tra i redditi diversi di cui alla successiva lettera f) e sono, quindi, imponibili a titolo di utili di partecipazione ove “corrisposti dallo Stato, da soggetti residenti nel territorio dello Stato o da stabili organizzazioni nel territorio stesso di soggetti non residenti”.

Tutto ciò detto, la particolarità rispetto all’assetto del Modello OCSE è che, nell’ordinamento interno, alla diversa qualificazione reddituale dei differenziali relativi alle varie ipotesi di realizzo non si ricollega in via generale una precisa differenza di trattamento fiscale, tenuto conto che l’art. 23, comma 1, lettera f) non prevede un regime generale di non imponibilità in Italia (come Stato della fonte) delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni in società residenti (o di partecipazioni detenute in Italia di società non residenti).

In altri termini, sottolinea Assonime, in base al Modello OCSE, la differente qualificazione assume particolare rilievo sostanziale considerato che, ai sensi dell’art. 10, il Paese della fonte – con riferimento alle società partecipate residenti nel proprio territorio – ha il diritto primario di tassazione sulle plusvalenze da recesso, liquidazione e simili, mentre non ha alcuna potestà impositiva sulle plusvalenze derivanti dalla cessione delle partecipazioni (che sono tassabili in via esclusiva nel Paese del socio ex art. 13, par. 3). Diversamente, nel contesto dell’ordinamento domestico (e fatte salve, come detto, le specifiche disposizioni convenzionali di volta in volta applicabili) entrambe le due differenti fattispecie sono considerate imponibili in Italia per i soggetti non residenti, ai sensi rispettivamente della lettera b) o della lettera f) dell’art. 23 TUIR: con la differenza che sui flussi in uscita ex lettera b) la società partecipata è tenuta altresì ad applicare la ritenuta.

In ogni caso, ai fini della tassazione dei redditi di capitale, la novella in esame non reca comunque alcuna modifica rispetto all’assetto già vigente.

Verifica della soglia di prevalenza degli immobili

Circa, poi, ai criteri di verifica della soglia di prevalenza degli immobili Assonime sottolinea che, come ricordato in passato, le disposizioni in esame si applicano per le cessioni di partecipazioni in società ed enti “il cui valore, per più della metà, deriva, in qualsiasi momento nel corso dei trecentosessantacinque giorni che precedono la loro cessione, direttamente o indirettamente, da beni immobili situati in Italia”, con esclusione degli immobili merce e degli immobili strumentali utilizzati direttamente nell’attività d’impresa.

È pertanto necessario procedere per passaggi lineari, analizzando separatamente i vari aspetti.

Valore degli immobili

Circa il valore degli immobili, il termine “valore/value” utilizzato sia nella norma interna che nel Modello non possa che essere inteso, in senso proprio, come riferibile al corrente valore di mercato, anche se l’ancoraggio ai valori contabili (o ai costi storici) dei cespiti ridurrebbe in modo significativo il complesso problema della reperibilità dei dati e delle necessarie informazioni.

In questi termini, Assonime sottolinea come l’ancoraggio al valore corrente appare indubbiamente più coerente con la ratio sistematica di queste disposizioni che sottende l’equiparazione delle plusvalenze sulle partecipazioni in esame con le plusvalenze da cessione diretta degli immobili. Con riferimento, peraltro, alla normativa e all’interpretazione domestica, la comparazione richiesta dall’Agenzia tra valore degli immobili e valore totale dell’Attivo ai fini dell’art. 87, comma 1 lett. d) sembrerebbe coerente con il contenuto dei chiarimenti del par. 28.4 del Commentario al par. 4 dell’art. 13 del Modello secondo cui il valore degli immobili deve essere comparato con il valore di tutti i beni della società senza tenere conto dei debiti e delle altre passività (neppure se garantite da ipoteca sugli stessi immobili). Gli stessi immobili devono essere assunti in base al loro valore lordo anche se sono stati finanziati con mutui ipotecari; e ciò al fine di evitare allocazione arbitrarie di debiti

Immobili esclusi dal test di prevalenza

Per quanto attiene gli immobili esclusi dal test di prevalenza, in tema di calcolo del test di prevalenza, il legislatore italiano si è avvalso della possibilità di escludere dal computo non solo gli immobili strumentali per destinazione (come suggerito nello stesso Commentario) ma anche gli immobili merce: recita, infatti, il comma 98 dell’art. 1 della legge di Bilancio 2023 che “al fine dell’applicazione delle disposizioni di cui ai commi 96 e 97 non si considerano i beni immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività di impresa nonché quelli utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa”. Ed è da ritenere che questa esclusione non possa che riguardare tutti i predetti immobili, ovunque situati.

Anche con riguardo a queste fattispecie Assonime, comunque, rinvia alle diffuse interpretazioni offerte dall’Agenzia delle Entrate a commento della lettera d) del comma 1 dell’art. 87 TUIR, in primo luogo alle circolari n. 36 del 2004 e n. 7 del 2013.

Il monitoraggio richiesto al contribuente

Il monitoraggio richiesto al contribuente deve essere costante per i valori rilevanti ai fini del test di prevalenza per tutti i 365 giorni precedenti la cessione della partecipazione.

A tal proposito, un problema che richiede di essere chiarito attiene al caso in cui, nel periodo che intercorre tra il momento della cessione delle partecipazioni e il giorno in cui (entro i 365 giorni precedenti) era stato integrato il “valore soglia” (testing period), la società abbia ceduto uno o più immobili situati nel Paese di riferimento (e ivi già assoggettati a tassazione). Il Commentario chiarisce che, a determinate condizioni, sarebbe possibile escludere, ai fini appunto della verifica del presupposto della prevalenza, il valore degli immobili alienati al fine di evitare duplicazioni di imposta (prima presso la società che deteneva l’immobile e poi presso il socio) nel presupposto, naturalmente, che la plusvalenza relativa all’immobile ceduto sia già stata assoggettata a tassazione nel Paese della fonte in cui è situato. Il tema, sottolinea Assonime necessita di essere opportunamente approfondito dall’Agenzia delle Entrate sia in termini generali sia con riferimento alle ipotesi in cui, invece, l’immobile sia stato ceduto dalla società estera (che direttamente lo possedeva) in regime di non imponibilità dovuto a possesso ultraquinquennale.

Per evitare arbitraggi, il Commentario suggerisce di limitare eventualmente la possibilità di escludere gli immobili ceduti dal computo della soglia di prevalenza ai soli casi di cessione a favore di soggetti terzi.

Resta il fatto che il monitoraggio pone notevoli problemi di accesso alle necessarie informazioni, molte delle quali non sono direttamente ricavabili dai bilanci dell’emittente (è il caso dei valori di mercato degli asset) e difficilmente disponibili da parte, soprattutto, dei soci di minoranza. Avuto riguardo al fatto che – ai fini dell’integrazione del presupposto impositivo – non sono previste soglie minime di partecipazione (come pure sarebbe stato possibile prevedere), sarebbero opportuni precisi chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate a vantaggio, in particolare, dei soggetti titolari di partecipazioni di minoranza che potrebbero avere notevoli difficoltà di accesso alle necessarie informazioni, soprattutto (ma non solo) con riferimento alla stima del valore degli asset e alla destinazione degli immobili.

Come quantificare la plusvalenza imponibile

Infine, per quanto attiene i criteri di quantificazione della plusvalenza imponibile, nelle more di un intervento chiarificatore dei competenti organi dell’Amministrazione finanziaria, il par. 28.4 del Commentario al par. 4 dell’art. 13 del Modello chiarisce che, al ricorrere dei relativi presupposti, il regime di imponibilità riguarda l’intera plusvalenza realizzata dalla cessione della partecipazione anche se una parte del relativo valore deriva da asset diversi dagli immobili situati nella giurisdizione. Una impostazione, questa, che replica le indicazioni generali già presenti con riferimento alla tassazione dei capital gain nel Commentario all’art. 13 del Modello.

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