Plusvalenza da vendita infraquinquennale di fabbricato. Quando conviene optare per l’imposta sostitutiva

  • 11 Settembre 2023
  • Posted by: Studio Pozzan
  • Categoria: News Commercialista
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Plusvalenza Da Vendita Infraquinquennale Di Fabbricato

Chi

Soggetti che non agiscono nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali (persone fisiche, società semplici, enti non commerciali, tranne che per la cessione di immobili relativi all’impresa eventualmente esercitata, soggetti non residenti privi di stabile organizzazione nel territorio dello Stato) e che realizzano plusvalenze mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR).

Cosa

Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi:

– quelli acquisiti per successione,

– le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari,

danno luogo a redditi “diversi”, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR).

Inoltre, sono considerati redditi “diversi”, “in ogni caso”, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (anche in questo caso, sempreché non conseguiti nell’esercizio di imprese commerciali o di arti e professioni).

Non danno, invece, luogo a redditi “diversi”:

a) le cessioni di beni immobili (diversi dai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria) acquistati o costruiti da più di cinque anni;

b) le cessioni, anche prima del decorso del quinquennio, di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (ivi compreso il coniuge separato nelle more della sentenza di divorzio, cfr. risoluzione n. 8/1471 del 2 aprile 1983 e risoluzione 7 marzo 2008, n. 82;
c) le cessioni, anche prima del decorso del quinquennio, di unità immobiliari urbane che siano state adibite ad abitazione principale di un familiare usufruttuario poi deceduto (risoluzione 30 maggio 2008, n. 218);

d) la vendita di unità immobiliari risultanti dal frazionamento di un immobile qualora detto immobile, prima del frazionamento, sia stato destinato ad abitazione principale, dal contribuente o dai suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione.

La plusvalenza è costituita dalla differenza tra:

– i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta;

– il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT. Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce e atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione.

In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, il soggetto venditore, che non agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni, può chiedere al notaio l’applicazione, in luogo dell’IRPEF ordinaria, di un’imposta sostitutiva del 26% (art. 1, comma 496, legge n. 266/2005. L’imposta, inizialmente pari al 12,50%, è stata successivamente aumentata al 20% e, infine, al 26% dall’art. 1, comma 695, della legge di Bilancio 2020, legge n. 160/2019).
L’imposta sostitutiva è applicabile anche per le plusvalenze relative a cessioni di immobili situati all’estero, qualora l’atto sia stipulato per mezzo di un notaio italiano (risoluzione 21 giugno 2007, n. 143/E).
Sono escluse dall’ambito di applicazione dell’imposta sostitutiva le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (art. 1, comma 310, della legge n. 296/2006).
I contribuenti che si avvalgono delle disposizioni di cui sopra sono esclusi dai controlli effettuati dall’Amministrazione finanziaria in materia di compravendite immobiliari (art. 1, comma 495, legge n. 266/2005) e sono esclusi anche dall’applicazione dell’accertamento induttivo ex art. 38, comma 3, D.P.R. n. 600/1973.
Però, se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal 50 al 100 per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata per insufficiente dichiarazione di valore (art. 71, D.P.R. n. 131/1986).

Come

La richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva deve essere resa al notaio in sede di atto di vendita. Pertanto, la cessione del bene segna il momento impositivo e comporta l’obbligo del deposito della provvista nelle mani del notaio.

Il contribuente, per avvalersi del regime fiscale agevolato, deve necessariamente optare in modo espresso, all’atto della cessione, per l’applicazione del regime sostitutivo e provvedere al contestuale versamento al notaio della provvista necessaria per il pagamento della relativa imposta.

Il notaio, ricevuta la provvista dal cedente, è tenuto al versamento all’Erario dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza.

Il notaio, inoltre, deve comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni in esame, mediante modello trasmesso in via telematica secondo le modalità stabilite con provvedimento 12 gennaio 2007.

Quando

La richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva deve essere resa al notaio “all’atto della cessione”.

Il modello deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate dal notaio esclusivamente in via telematica, unitamente al contratto di compravendita, trasmesso ai fini della registrazione dell’atto (punto 2.2 del provvedimento).

Il versamento dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza deve essere eseguito entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, con le medesime modalità (cfr. Istruzioni per la compilazione del modello).

Calcola il risparmio

L’esercizio dell’opzione per il pagamento dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati da parte di soggetti non imprenditori può risultare conveniente sia perché può comportare vantaggi in termini di imposta sia perché riduce il rischio di controlli sull’operazione.

In particolare, l’imposta sostitutiva si applica con l’aliquota del 26%, superiore alle prime due aliquote degli scaglioni IRPEF (23% per i redditi fino a 15.000 euro e 25% per i redditi fino a 28.000 euro); pertanto, tenuto conto che si parla di sopravvenienze derivanti dalla cessione di immobili, in buona parte dei casi, l’aliquota IRPEF potrà plausibilmente risultare superiore all’aliquota dell’imposta sostitutiva.

Tuttavia, occorre anche tener conto dell’eventuale diritto a deduzioni dal reddito complessivo e/o detrazioni dall’imposta lorda, dell’effetto incrementativo dell’aliquota media legato allo sforamento di scaglioni di imponibile.

Risparmio %

Caso n. 1

Persona fisica che cede, dopo due anni dall’acquisto, un immobile adibito ad abitazione.

Costo di acquisto: 250.000 (al lordo di spese notarili e imposta di registro)

Costo di vendita: 290.000

Plusvalenza: 40.000

Altri redditi: 35.000

Minor IRPEF per deduzioni/detrazioni: 5.000

IRPEF ordinaria

– totale redditi: 75.000 (40.000 + 35.000)

– totale IRPEF ordinaria: 20.150 (15.000 x 23% + 13.000 x 25% + 22.000 x 35% + 25.000 x 43% – 5.000)

Imposta sostitutiva

– IRPEF sugli altri redditi: 9.150 (15.000 x 23% + 13.000 x 25% + 7.000 x 5%)

– Imposta sostitutiva: 10.400 (40.000 x 26%)

– Totale imposte: 15.550 (9.150 + 10.400 – 5.000)

Caso n. 2

Persona fisica che cede, dopo due anni dall’acquisto, un immobile adibito ad abitazione.

Costo di acquisto: 250.000 (al lordo di spese notarili e imposta di registro)

Costo di vendita: 290.000

Plusvalenza: 40.000

Altri redditi: 5.000

Minor IRPEF per deduzioni/detrazioni: 5.000

IRPEF ordinaria

– totale redditi: 45.000 (40.000 + 5.000)

– totale IRPEF ordinaria: 7.650 (15.000 x 23% + 13.000 x 25% + 17.000 x 35% – 5.000)

Imposta sostitutiva

– IRPEF sugli altri redditi: 1.150 (5.000 x 23%)

– Imposta sostitutiva: 10.400 (40.000 x 26%)

– Totale imposte: 10.400 (1.150 + 10.400 – 1.150)

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