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Proroga retroattiva per la sospensione dei termini “prima casa”

Studio Pozzan
Proroga Retroattiva Per La Sospensione Dei Termini “prima Casa”
Tale disposizione prevedeva che “i termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 marzo 2022”.
Il comma 10-quinquies dell’art. 3 del decreto Milleproroghe, aggiunto dalla legge di conversione n. 14/2023 (pubblicata nella G.U. del 27 febbraio 2023 e, quindi, in vigore dal 28 febbraio), stabilisce che “i termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023”.
In questo modo, la sospensione dei termini disposta dall’art. 24 non ha soluzione di continuità, in quanto il Milleproroghe 2023, con effetto retroattivo, si aggancia alla precedente scadenza. Ciò significa che ai fini della decorrenza dei termini stabiliti dalla legge per fruire dei benefici prima casa, non si tiene conto del periodo antecedente l’entrata in vigore della norma compreso tra il 1° aprile 2022 ed il 27 febbraio 2023, “nel senso che la sospensione dei termini deve ritenersi operante anche in relazione a tale periodo, ancorché anteriore rispetto alla data di entrata in vigore della proroga in commento” (così la circolare 29 marzo 2022, n. 8/E, par. 1, relativa al Milleproroghe 2022 – D.L. n. 228/2021, convertito dalla legge n. 15/2022).

Quali sono i termini sospesi

– il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;

– il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici prima casa nei 5 anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;

– il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici prima casa (risposta a interpello 4 settembre 2020, n. 310).
È inoltre sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato (art. 7, legge n. 448/1998).

Nota bene

La sospensione non si applica, comunque, al termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione in parola, previsto per il caso dell’alienazione infraquinquennale dell’immobile (circolare 13 aprile 2020, n. 9/E, par. 8.2.1) e ai termini di decadenza previsti per l’ultimazione di immobili trasferiti in corso di costruzione che, una volta realizzati, presentino le caratteristiche di case di abitazione riconducibili in una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 (circolare 29 marzo 2022, n. 8/E, par. 1).

Quali sono gli effetti della nuova norma

Per valutare gli effetti della norma, occorre distinguere i termini che alla data del 23 febbraio 2020 erano in corso da quelli che hanno avuto inizio dopo tale data.

Un termine iniziato prima del 23 febbraio 2020 deve essere computato fino al 22 febbraio 2020, dopodiché inizia il periodo di sospensione che, per effetto del Milleproroghe 2023, verrà a scadenza il 30 ottobre 2023.

Nel caso in cui il termine fosse venuto ad esaurimento prima del 28 febbraio 2023 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Milleproroghe 2023), il comma 10-quinquies rimette in bonis il contribuente, in quanto il periodo di sospensione viene fatto retroagire al 1° aprile 2022 e, quindi, elimina la decadenza dall’agevolazione che si sarebbe realizzata senza la nuova norma.

In tali casi, tuttavia, qualora l’Agenzia delle Entrate avesse notificato un atto impositivo per il recupero dell’agevolazione fruita, lo stesso comma 10-quinquies stabilisce espressamente che “sono fatti salvi gli atti notificati dall’Agenzia delle Entrate alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, emessi per il mancato rispetto dei termini di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e del termine di cui all’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, e non si fa luogo al rimborso di quanto già versato”.

I termini che, invece, hanno iniziato a decorrere il 1° aprile 2022 (in quanto l’atto è stato stipulato nel periodo 23 febbraio 2020-31 marzo 2022) e che, quindi, non sono scaduti, vengono automaticamente “riazzerati” e ricominciano a decorrere ex novo dal 31 ottobre 2023.

Alcuni esempi

Esempio n. 1

Abitazione prima casa acquistata a marzo 2021 da acquirente già in possesso di altra abitazione prima casa, il quale ha l’obbligo di cedere il preesistente immobile entro un anno dall’acquisto. Il termine annuale per vendere la precedente abitazione ha iniziato a decorrere il 1° aprile 2022.

Per effetto del Milleproroghe 2023 il termine inizierà a decorrere ex novo il 31 ottobre 2023. Pertanto, il termine finale per alienare l’abitazione, senza perdere i benefici, verrà a scadenza il 31 ottobre 2024.

Esempio n. 2

Abitazione prima casa acquistata il 23 ottobre 2019 da acquirente già in possesso di altra abitazione prima casa, il quale ha l’obbligo di cedere il preesistente immobile entro un anno dall’acquisto. Fino al 23 febbraio 2020 sono trascorsi 4 mesi. Il termine ha ripreso a decorrere il 1° aprile 2022 e si è quindi consumato il 1° dicembre 2022 (8 mesi dal 1° aprile 2022).

Il Milleproroghe 2023, avendo effetto retroattivo, rimette in bonis il contribuente che, quindi, avrà ancora 8 mesi per vendere l’immobile, a partire dal 31 ottobre 2023. In questo caso, tuttavia, “sono fatti salvi” eventuali atti impositivi notificati dall’Agenzia delle Entrate prima del 28 febbraio 2023, per il recupero delle agevolazioni decadute “e non si fa luogo al rimborso di quanto già versato”.

Esempio n. 3

Abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa a novembre 2022 da acquirente non residente nel Comune in cui si trova l’immobile. Il periodo di 18 mesi dall’acquisto entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione comincia a decorrere il 31 ottobre 2023.

Sanzioni e favor rei

In tutti i casi in cui vengono fatti salvi gli atti eventualmente notificati dall’Agenzia delle Entrate, si pone il problema della possibile applicazione del favor rei per le sanzioni applicate con l’atto notificato (fermo restando il maggior tributo e gli interessi).

In proposito, si osserva che la norma del Milleproroghe 2023 non prevede deroghe esplicite all’applicazione del favor rei, sebbene si debba notare che l’atto notificato, che viene fatto salvo dalla norma, contiene anche l’irrogazione delle sanzioni.

Sul punto, si dovrebbe considerare che in base alla nuova normativa, la condotta, che prima integrava una violazione fiscale, non costituisce più il presupposto per l’irrogazione della sanzione (cfr., per esempio, Cass. 26 marzo 2019, n. 8409)

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