Redditi da locazione breve: imposta sostitutiva del 26% dal 1° gennaio 2024

11 Maggio 2024
Posted by: Studio Pozzan
Categoria: News Commercialista

Le novità della legge di Bilancio 2024

L’art. 1, comma 63, della legge di Bilancio 2024 ha modificato l’art. 4, D.L. n. 50/2017, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 96/2017, rubricato “Regime fiscale delle locazioni brevi”:

– innalzando l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa, che effettuano l’opzione per l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca;

– delineando le modalità per procedere agli adempimenti, da parte degli intermediari non residenti, in maniera conforme al diritto dell’Unione europea, secondo quanto declinato dalla Corte di giustizia dell’Unione europea.

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Cosa sono le locazioni brevi?

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, aventi medesima durata.

Il contratto può essere stipulato direttamente o tramite intermediari immobiliari, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, che risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, incidendo sull’ammontare del canone o del corrispettivo.

Come precisato con la circolare n. 24/E del 2017, i contratti tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Per tale ragione non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile ed eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo.

Dalla normativa appena richiamata emerge che devono ritenersi escluse dall’ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio d’attività d’impresa.

Quanto all’applicazione dell’agevolazione riguardante le locazioni brevi, occorre porre molta attenzione al numero di immobili locati, poiché può essere riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Quanto all’oggetto del contratto, si prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale, ossia con finalità abitative.

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

I compiti degli intermediari immobiliari

Per i contratti di locazione breve stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono previsti determinati adempimenti ai sensi dei commi da 4 a 5-ter dell’art. 4, D.L. n. 50/2017.

In particolare, gli intermediari:

– se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati a essi relativi. La trasmissione dei relativi dati deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con una sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro i quindici giorni successivi alla scadenza ovvero se, entro quello stesso termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

– se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta, effettuare il relativo versamento e rilasciare la certificazione.

L’innalzamento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca

La legge di Bilancio 2024 (con il comma 63, lettera a) ha sostituito il comma 2 dell’art. 4, D.L. n. 50/2017 prevedendo con riguardo ai redditi derivanti dalle locazioni brevi un aumento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, ora stabilita nella misura ordinaria del 26% in luogo del 21%.

Contestualmente, è stata riconosciuta al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.

L’individuazione di questa unità immobiliare dovrà avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.

Quanto all’entrata in vigore della nuova norma, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in assenza di una diversa previsione, la disposizione trovi applicazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2024 e, quindi, dal 1° gennaio 2024.

Ne consegue che l’imposta sostitutiva nella misura del 26% è dovuta relativamente ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis in base all’art. 26 TUIR, a partire dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei predetti contratti e dalla percezione dei canoni, fatta salva, ovviamente, la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare specificamente individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Novità per la ritenuta operata dai soggetti intermediari

La legge di Bilancio 2024 è inoltre intervenuta (con il comma 63, lettera b), sulla formulazione del comma 5 dell’art. 4, D.L. n. 50/2017 allo scopo di coordinare la disposizione con la nuova misura dell’aliquota d’imposta, applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi in caso di opzione per il regime della cedolare secca.

Per effetto della nuova disposizione, è stabilito che, qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, gli stessi sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.

La norma ha la finalità di evitare ulteriori adempimenti a carico dei soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione.

Gli intermediari non residenti

Infine, la legge di Bilancio 2024 (con il comma 63, lettera c) ha sostituito il comma 5-bis dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, con la finalità di adeguare l’ordinamento tributario nazionale alla sentenza della Corte di Giustizia UE 22 dicembre 2022, causa C-83/21, Airbnb, con cui è stabilito che l’art. 56 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea (TFUE) deve essere interpretato nel senso che “osta alla normativa di uno Stato membro che impone ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare, riguardo a locazioni di durata non superiore a 30 giorni concernenti beni immobili situati nel territorio di tale Stato membro, qualora tali prestatori abbiano incassato i canoni o i corrispettivi corrispondenti oppure siano intervenuti nella loro percezione e risiedano o siano stabiliti nel territorio di uno Stato membro diverso da quello di imposizione, di designare un rappresentante fiscale residente o stabilito nel territorio dello Stato membro di imposizione”.

Per tale motivo gli intermediari non residenti (residenti UE ed extra-UE), che hanno una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, effettuano gli adempimenti previsti tramite la stabile organizzazione.

In base al nuovo comma 5-bis dell’art. 4, D.L. n. 50/2017, invece, i soggetti residenti in uno Stato membro UE, riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia.

Diversamente, i soggetti residenti al di fuori dell’Unione, con una stabile organizzazione in uno Stato membro UE, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, assolvono agli adempimenti tramite detta stabile organizzazione.

In mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’Unione europea, tali soggetti, in qualità di responsabili d’imposta, assolvono ai predetti adempimenti nominando un rappresentante fiscale.

Per questi soggetti, residenti al di fuori dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione nell’Unione europea, che non ottemperano alla nomina del rappresentante fiscale, opera la disposizione che prevede una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo.

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