Regime SIIQ/SIINQ, come verificare il parametro di prevalenza reddituale

Con le risposta a interpello n. 195, 197 e 201 del 7 febbraio 2023 l’Agenzia delle Entrate torna a occuparsi del regime SIIQ/SIINQ.

L’applicazione dello speciale regime civilistico­fiscale SIIQ/SIINQ, disciplinato dall’art. 1, commi da 119 a 141­bis, legge n. 296/2006 e successive modificazioni, è subordinata alla condizione che le società svolgano “in via prevalente l’attività di locazione immobiliare”.

Ai fini del calcolo del “parametro di prevalenza patrimoniale” (Asset test), assumono rilevanza (in base al combinato disposto del comma 121 e dell’art. 6, comma 2, del decreto attuativo), i seguenti elementi risultanti dal bilancio di ciascun esercizio:

– valore degli immobili destinati all’attività di locazione immobiliare, compresi gli immobili oggetto di “attività di sviluppo del compendio immobiliare” (ossia gli immobili da destinare alla locazione, in corso di costruzione oppure oggetto di interventi di ristrutturazione diretta), inclusi nella gestione esente?

­ valore delle partecipazioni costituenti “immobilizzazioni finanziarie” detenute in altre SIIQ o nelle SIINQ?

­ valore delle quote di partecipazione in fondi comuni di investimento immobiliare, di cui al comma 131 della legge?

Detti elementi vanno rapportati al “valore complessivo dell’attivo patrimoniale senza tener conto”:

­ del valore degli immobili o dei diritti reali su immobili adibiti a sede della SIIQ o della SIINQ o direttamente utilizzati come uffici dalle stesse?

­ delle disponibilità liquide?

­ dei finanziamenti verso società del gruppo?

­ dei crediti per corrispettivi derivanti dalla gestione esente non ancora incassati nonché degli eventuali crediti IVA ricollegabili alla medesima gestione esente.

L’esclusione di tali elementi (sia dal numeratore che dal denominatore del rapporto) ha lo scopo di evitare che gli stessi, non essendo in relazione diretta né con la gestione esente né con quella imponibile, possano alterare la prospettiva del risultato della verifica dei criteri di prevalenza dell’attività di locazione immobiliare (e delle attività ad essa assimilate).

In coerenza con tale principio, la circolare ha escluso dal computo del denominatore del rapporto anche i medesimi crediti per corrispettivi derivanti dalla gestione imponibile.

L’Agenzia delle Entrate partendo dalla ratio sottesa alle esclusioni operate dal decreto SIIQ, ha individuato ulteriori componenti da escludere ai fini dell’Asset test, che sono stati trasfusi nella circolare n. 32/E del 17 settembre 2015.

Per quanto attiene alla verifica del “parametro di prevalenza reddituale” (profit test), assumono rilevanza i seguenti elementi, che vanno rapportati al valore complessivo dei componenti positivi del conto economico (combinato disposto del comma 121 della legge e dell’art. 6, comma 3, del decreto attuativo):

­ i ricavi provenienti dall’attività di locazione immobiliare?

­ i dividendi relativi alle partecipazioni in SIIQ e SIINQ, “qualificati” formati con utili derivanti dall’attività di locazione immobiliare svolta da tali società?

­ i proventi derivanti dalla partecipazione in fondi comuni di investimento immobiliare, di cui al comma 131 della legge?

­ le plusvalenze realizzate in caso di alienazione degli immobili e dei diritti reali su immobili destinati alla locazione?

­ le plusvalenze realizzate su partecipazioni costituenti immobilizzazioni finanziarie in altre SIIQ o SIINQ.

Ai sensi dell’art. 6, comma 3, del decreto SIIQ, per la verifica del parametro di prevalenza reddituale sono, invece, da escludere, sia dal numeratore che dal denominatore del rapporto gli incrementi relativi agli immobili in costruzione destinati alla locazione, in quanto detti incrementi influenzano già il numeratore del rapporto patrimoniale. Inoltre, in coerenza con tale principio, nella citata circolare è stato precisato, altresì, che devono essere esclusi dal denominatore del rapporto per la verifica del parametro reddituale anche altri elementi che già influenzano il rapporto patrimoniale, e cioè, gli incrementi relativi agli immobili in costruzione diversi da quelli destinati alla locazione e gli incrementi delle altre rimanenze.

Nella circolare n. 8 del 2008 sono state escluse, sia dal numeratore, che dal denominatore del rapporto, anche le plusvalenze iscritte sugli immobili destinati alla locazione, per effetto delle rivalutazioni contabili operate in conseguenza dell’applicazione del “fair value” di cui al principio contabile internazionale IAS 40, in quanto ritenute irrilevanti ai fini del rispetto del parametro reddituale, trattandosi di componenti positivi di conto economico che non derivano né dall’attività imponibile, né dall’attività esente.

Anche in questo caso, nella circolare n. 32/E del 2015 sono stati forniti chiarimenti in ordine alle modalità di determinazione del parametro reddituale ed individuati ulteriori componenti da escludere ai fini del profit test, partendo, anche in questo caso, dalla ratio sottesa alle esclusioni individuate nel decreto SIIQ.

L’individuazione dei componenti positivi inclusi sia nel numeratore sia nel denominatore del rapporto non deve risultare influenzata dai componenti di conto economico derivanti dall’attività extra caratteristica di una società di investimento immobiliare.

Regime speciale per le SIINQ

Come anche chiarito con la circolare n. 9/E del 1° aprile 2022, in base all’attuale formulazione del comma 125, possono qualificarsi come SIINQ e, di conseguenza, applicare il regime speciale previsto per le SIIQ, non solo le società per azioni, ma anche le società in accomandita per azioni e le società a responsabilità limitata “non quotate”, residenti nel territorio dello Stato, svolgenti anch’esse attività di locazione immobiliare in via prevalente, a condizione che il relativo capitale sociale non sia inferiore a 50.000 euro, limite previsto per la costituzione delle società per azioni dall’art. 2327 c.c..

Laddove prima della trasformazione in società per azioni, la società era costituita in “società a responsabilità limitata”, forma giuridica ammessa, in base all’attuale formulazione del comma 125, alla fruizione del regime, oltre a quella di società per azioni (e in accomandita per azioni), a partire dal 1° gennaio 2022, si ritiene che con riferimento al primo periodo d’imposta dal quale intende avvalersi del regime speciale, la società sia in possesso, comunque, “fin dall’inizio” del requisito soggettivo richiesto dalla disciplina di riferimento, e che possa, pertanto, applicare il regime.

Come determinare la base imponibile dell’imposta d’ingresso

Ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta d’ingresso da versare, in caso di opzione per il regime, sarà possibile per la società fare riferimento ai valori fiscali che tengano conto della rivalutazione degli immobili operati ai sensi dell’art. 110, D.L. n. 104/2020.

A cura della Redazione

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