REITs comunitari, SIIQ/SIINQ domestici: regime fiscale da ravvicinare

  • 25 Maggio 2023
  • Posted by: Studio Pozzan
  • Categoria: News Commercialista
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Reits Comunitari, Siiq/siinq Domestici: Regime Fiscale Da Ravvicinare
Con la circolare n. 15 del 23 maggio 2023 Assonime, dopo aver ripercorso le principali caratteristiche della disciplina delle società di investimento immobiliari quotate (SIIQ) e delle società di investimento immobiliari non quotate (SIINQ) e analizzato le risposte a interpello n. 60 e n. 61 del 2023 rese dall’Agenzia delle Entrate, sollecita un intervento di revisione normativa teso a superare le asimmetrie di trattamento che attualmente si riscontrano nella disciplina dei Real Estate Investment Trusts (REITs) UE/SEE.

Le due recenti risposte dell’Agenzia delle Entrate affrontano le problematiche relative alle modalità con cui le società di investimento immobiliare residenti in un altro Paese dell’Unione europea o dello Spazio Economico Europeo, che presentano le medesime caratteristiche delle SIIQ, sono ammesse ad esercitare l’opzione, prevista dall’ordinamento domestico, ai fini dell’accesso al regime speciale SIIQ.

In particolare, l’attenzione ricade sulla particolarità del regime fiscale (c.d. SO SIIQ) riservato alle stabili organizzazioni in Italia delle società estere e all’impossibilità per queste di operare indirettamente in Italia tramite società controllate ammesse al regime proprio delle SIINQ. Tali questioni fanno emergere asimmetrie di trattamento che provocano una limitazione degli investimenti del settore e la restrizione delle fondamentali libertà di circolazione all’interno della Unione europea.

Regime di esenzione dei veicoli di investimento immobiliari: quali caratteristiche?

Nel settore immobiliare operano vari soggetti che presentano differenti caratteristiche sotto il profilo della regolamentazione civilistica e fiscale: oltre alle ordinarie società immobiliari (sottostanti alle regole applicate alle società commerciali) sono stati previsti nuovi strumenti di investimento collettivo del risparmio come fondi di investimento immobiliari, SICAF, SIIQ/SIINQ, i quali godono di regimi fiscali speciali che, sebbene presentino caratteristiche differenti, si basano tutti sul principio di esenzione dei profitti, i quali vengono tassati direttamente in capo agli investitori al momento della loro distribuzione, evitando la doppia imposizione grazie alla sequenza “esenzione/tassazione”.

Ciò consegue al fatto che i veicoli di investimento sono essenzialmente strumenti di raccolta/gestione collettiva del risparmio destinati a un azionariato diffuso e proprio per questo si differenziano dalle società commerciali, in cui più persone si associano per l’esercizio in comune di un’attività economica.

Al di là delle differenze di forma giuridica, tutti i veicoli di investimento ammessi a fruire dei regimi speciali basati sul principio di esenzione/tassazione devono integrare determinati requisiti che, sebbene diversificati, presentano la comune finalità di rappresentare interessi diffusi, relativi cioè a una pluralità di investitori.

Dopo una breve disamina dei principali strumenti giuridici a disposizione degli investitori, Assonime sottolinea la permeabilità tra i diversi veicoli, intesa nel senso della relativa adattabilità a soluzioni omogenee dal punto di vista dell’investitore e la loro conseguente complementarietà, favorita in tal senso dal legislatore, che ha nel tempo inteso rendere neutrale la scelta tra fondi immobiliari e SIIQ; in questo senso si richiamano le modifiche alla disciplina fiscale delle SIIQ (commi da 119 a 141-bis dell’art. 1, legge n. 296/2006) recate dall’art. 20, D.L. n. 133/2014. Tuttavia, Assonime sottolinea l’importanza di porre l’attenzione su alcune residue disparità tra fondi immobiliari e SIIQ che dovrebbero essere eliminate affinché la scelta tra i diversi veicoli non venga influenzata da considerazioni di natura meramente fiscale ma esclusivamente da valutazioni economiche relative agli obiettivi di investimento.

Le caratteristiche del regime fiscale delle SIIQ/SIINQ

Il regime speciale di cui godono le società di investimento immobiliari quotate prevede, previo esercizio dell’opzione irrevocabile e in presenza di specifici requisiti previsti e obblighi di distribuzione, che il reddito d’impresa relativo all’attività prevalente di locazione immobiliare sia esente da imposizione ai fini IRES e IRAP e che la parte di utile civilistico ad esso corrispondente sia assoggettato a tassazione presso i soci al momento della distribuzione, con l’applicazione della ritenuta del 26% a titolo di imposta o a titolo d’acconto in ragione della natura del socio (c.d. gestione esente). Diversamente, il reddito d’impresa relativo alle altre residuali attività (c.d. gestione imponibile) concorre alla formazione del reddito complessivo della SIIQ. La determinazione del reddito di entrambe le gestioni segue le ordinarie regole applicabili alle società di capitali.

Le SIIQ si differenziano quindi dagli OICR – qualificati come enti non commerciali di cui alla lettera c) del comma 1 dell’art. 73 TUIR – e dalle SICAF/SICAV – costituite in forma di società di capitali – a cui è riconosciuto un regime soggettivo di esenzione ai fini IRES e IRAP.

Tale regime è applicabile solo nel caso in cui la SIIQ/SIIQN integri presenti determinati requisiti:

– profilo soggettivo: è necessaria la pluralità degli investitori/soci, che viene garantita non solo con la quotazione in un mercato regolamentato ma anche per mezzo della previsione di soglie massime di partecipazione in termini di diritti di voto e di diritti agli utili e con la previsione di una soglia minima del 25% di soci che al momento dell’opzione siano titolari di non più del 2% di diritti di voto e di partecipazione agli utili per favorire un’ampia diffusione sul mercato delle azioni del veicolo societario;

– profilo oggettivo: l’attività prevalente deve consistere nell’attività di locazione immobiliare ed il requisito si ritiene integrato al superamento dall’asset test (almeno 80% dell’attivo patrimoniale costituito da immobili posseduti a titolo di proprietà o in forza di altro diritto reale) e del profit test (ricavi provenienti da dalla locazione devono essere almeno pari all’80% dei componenti positivi del conto economico).

L’opzione prevede, inoltre, l’obbligo di distribuzione di almeno il 70% dei profitti netti derivanti dalla locazione immobiliare, dal possesso di partecipazioni in altre SIIQ/SIINQ e dal possesso di quote di partecipazione in fondi qualificati.

L’accesso al regime speciale SIIQ dei soggetti esteri con stabile organizzazione in Italia

Con l’introduzione del comma 141-bis nel 2009, è stata estesa la previsione anche alle imprese residenti negli Stati membri dell’Unione europea o aderenti al SEE in white list che detengono in Italia una stabile organizzazione che esercita in via prevalente attività di locazione immobiliare.

Il reddito della stabile organizzazione è assoggettato a imposta sostitutiva con aliquota del 20%. Di conseguenza, l’originaria equivalenza impositiva tra le due strutture di investimento è venuta a mancare perché, nonostante l’aliquota ordinaria della ritenuta sui dividendi distribuiti dalle SIIQ/SIINQ sia stata aumentata dal 20% al 26% (art. 3, D.L. n. 66/2014), il prelievo sui dividendi destinati ai soci non residenti potrebbe essere ridotto, in conformità con le disposizioni delle convenzioni contro le doppie imposizioni. Tale evoluzione normativa ha causato una limitazione dell’interesse delle società estere ad accedere in Italia a tale regime speciale.

Questo è il tema affrontato nelle risposte a interpello in commento, presentati entrambi da un REIT residente in uno Stato membro UE che, attraverso una propria branch in Italia, intende svolgere direttamente l’attività di locazione.

Con la risposta ad interpello n. 60, l’Agenzia delle Entrate nega la possibilità al REIT di applicare l’imposta sostitutiva con un’aliquota pari a quella prevista per la ritenuta sui dividendi dalla convenzione contro le doppie imposizioni in vigore tra l’Italia e il proprio Stato di residenza, sancendo che il corretto trattamento prevede l’applicazione dell’aliquota del 20% indicata dal comma 141-bis.

Nell’interpello successivo, lo stesso soggetto richiedeva all’Agenzia di riconoscere la modalità di svolgimento indiretto dell’attività di locazione immobiliare qualificata anche a soggetti esteri qualificati come REITs esteri, con caratteristiche sostanzialmente equivalenti alle SIIQ. Anche in questo caso l’Agenzia preclude la possibilità al contribuente estero di applicare la disciplina in commento in quanto il comma 125 riconosce alle sole SIIQ di diritto italiano residenti nel territorio nazionale l’opzione dell’attività qualificata di locazione immobiliare e il regime fiscale SIIQ è stato esteso dal comma 141-bis ai soggetti UE/SEE con riferimento all’attività esercitata tramite stabili organizzazioni.

Secondo Assonime i commi richiamati richiedono un preciso intervento di modifica normativa per venire incontro alle esigenze di investimento di operatori qualificati; infatti, nonostante integrino requisiti pienamente comparabili ed equivalenti a quelli di una SIIQ, i REITs esteri sottostanno a un livello di tassazione superiore solo in ragione della residenza in un altro Paese dell’Unione.

La circolare evidenzia come ciò provochi un problema di compatibilità della disciplina italiana con i principi dell’ordinamento dell’Unione, in particolare con la libertà di stabilimento. Inoltre, ulteriore conseguenza è rappresentata dall’incapacità del sistema-paese di attrarre l’interesse dei grandi operatori esteri del settore.

In conclusione

Assonime auspica un intervento normativo che ampli a favore dei REITs UE/SEE le modalità di accesso al regime SIIQ, riducendo altresì la tassazione della SO SIIQ. L’intervento normativo prospettato nella circolare di Assonime prevede pertanto la possibilità di concedere a tali soggetti esteri – con requisiti equivalenti alle SIIQ – la possibilità di operare indirettamente tramite SIINQ, alle stesse condizioni previste per le SIIQ ma anche di operare direttamente tramite una branch, con la possibilità di applicazione dell’imposta sostitutiva al 5% prevista dalle convenzioni contro le doppie imposizioni in caso di distribuzione dei dividendi a soggetti non residenti.

Al fine di meglio coordinare a livello “cross-border” la fiscalità dei vari “attori” del comparto sarebbe poi opportuno intervenire anche sul comma 134 che attualmente prevede l’esenzione dalla ritenuta sui dividendi distribuiti da SIIQ/SIINQ a favore dei soci qualificabili come SIIQ/SIINQ, provvedendo quindi ad estendere l’esenzione dalla ritenuta anche per i dividendi distribuiti a favore dei REITs UE/SEE.

Tali prospettate modifiche avrebbero lo scopo di rendere più effettiva la tutela delle libertà fondamentali e, in particolare, della libertà di stabilimento, oltre all’indubbio effetto di incentivo per gli investimenti in Italia da parte dei grandi operatori economici UE/SEE con caratteristiche comparabili alle SIIQ i cui titoli di partecipazione sono negoziati in uno dei mercati regolamentati di cui al comma 119. A tali operatori economici, peraltro, Assonime suggerisce di poter eventualmente chiedere, in linea con quanto proposto da Assolombarda, al fine di irrobustire il mercato nazionale, di quotare i propri titoli anche in Italia.

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