L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risoluzione n. 14 dell’8 marzo 2024 in tema di detrazione spettante per l’acquisto di case antisismiche.
Il comma 1septies dell’articolo 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013 n. 90, prevede che, qualora gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica degli edifici dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio inferiore, siano realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni dall’imposta spettano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell’85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
La detrazione (c.d. ”sismabonus acquisti”) si applica alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2024.
Come affermato in numerosi documenti di prassi, la norma in commento, inserita nel contesto delle disposizioni che disciplinano il c.d. ”sismabonus” (commi da 1bis a 1sexies.1 del medesimo articolo 16), si riferisce espressamente, attraverso il richiamo agli interventi di cui al comma 1quater, ai lavori relativi all’adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16bis, comma 1, lettera i), del TUIR, determinanti il passaggio ad una o a due classi inferiori di rischio sismico, eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 30 mesi dall’ultimazione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.
Pur mutuando le regole applicative del ”sismabonus”, il richiamato comma 1septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 si differenzia da quest’ultimo in quanto beneficiari dell’agevolazione sono esclusivamente gli acquirenti delle unità immobiliari e la detrazione è calcolata sul prezzo di acquisto di ciascun immobile, nella misura del 75 o dell’85 per cento (a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una ovvero a due classi di rischio sismico inferiore), entro l’importo massimo di 96.000 euro.
Inoltre, come ribadito, da ultimo, dalla citata circolare n. 17/E del 2023:
la fruizione della detrazione in commento prescinde dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia),sempreché l’intervento sia effettuato all’interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, ed è consentita anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello originario, non essendo rilevante che il fabbricato ricostruito abbia un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente?
affinché l’acquirente dell’unità immobiliare fruisca del ”sismabonus acquisti”, è necessario che l’atto di acquisto relativo all’unità immobiliare oggetto dei lavori sia stipulato entro i termini di vigenza del beneficio fiscale.
Con specifico riferimento alla possibilità di fruire della detrazione nell’ipotesi in cui alla data di acquisto dell’unità immobiliare siano stati completati gli interventi ”strutturali” sull’edificio oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e non anche quelli di ”finitura”, in base alla norma, ai fini dell’agevolazione fiscale è necessario, tra l’altro, che:
l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell’articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58?
entro il termine di vigenza dell’agevolazione sia stipulato l’atto di compravendita.
Come ribadito, da ultimo, con la citata circolare n. 17/E del 2023, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, del predetto decreto ministeriale n. 58 del 2017, per l’accesso alle detrazioni di cui all’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (compreso il sismabonus acquisti) occorre che il progettista dell’intervento strutturale asseveri (secondo il modello contenuto nell’allegato B del decreto stesso) la classe di rischio sismico dell’edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione dell’intervento progettato.
L’asseverazione deve essere allegata alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, per i successivi adempimenti? per i titoli abilitativi richiesti a decorrere dal 16 gennaio 2020, l’asseverazione va presentata contestualmente al titolo abilitativo urbanistico, tempestivamente «e comunque prima dell’inizio dei lavori.
In applicazione delle disposizioni del citato decreto ministeriale, con numerosi documenti di prassi, è stato affermato che, in linea di principio, un’asseverazione tardiva, in quanto non conforme alle citate disposizioni, non consente l’accesso alla detrazione.
Considerato che ai fini della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1septies del decreto legge n. 63 del 2013, è necessario che siano rilasciate le attestazioni comprovanti la riduzione di una o due classi di rischio sismico dell’edificio e che tali attestazioni sono rilasciate all’atto dell’ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, non rileva l’eventuale mancato completamento dei lavori di finitura delle unità immobiliari e degli edifici oggetto dell’intervento di demolizione e ricostruzione e la circostanza che all’atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale ”fittizia”.
Il mancato completamento dei lavori nonché la classificazione dell’unità immobiliare nella categoria F/3 (unità in corso di costruzione) potrà assumere un rilievo, ai fini della compravendita degli immobili oggetto dell’agevolazione, in applicazione di normative non fiscali.