Superbonus: plusvalenza da cessione anche in caso di interventi trainanti sulle parti comuni

  • 14 Giugno 2024
  • Posted by: Studio Pozzan
  • Categoria: News Commercialista
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Superbonus: Plusvalenza Da Cessione Anche In Caso Di Interventi Trainanti Sulle Parti Comuni
Con la circolare n. 13/E del 2024 l’Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti relativi alle modifiche apportate dalla legge di Bilancio 2024 all’art. 67 del TUIR e, in particolare, alla nuova plusvalenza determinata con le cessioni di immobili oggetto di lavori da superbonus.

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Il documento di prassi ricorda, preliminarmente, che deve trattarsi di cessioni di immobili effettuate a titolo oneroso entro dieci anni dalla conclusione dell’intervento agevolato.

Secondo il documento di prassi la plusvalenza assume rilevanza fiscale anche se non sussiste coincidenza tra il cedente l’immobile e gli altri aventi diritto che hanno effettuato l’intervento edilizio fruendo dell’agevolazione. Ad esempio, l’intervento agevolato potrebbe essere stato effettuato dal conduttore, dal comodatario, dal familiare convivente, etc.

Problemi aperti e soluzioni (penalizzanti) per i contribuenti

L’Agenzia delle Entrate ha affrontato alcuni problemi aperti fornendo una serie di soluzioni particolarmente penalizzanti per il contribuente.

In primis, viene precisato che affinché si realizzi la nuova plusvalenza è sufficiente che siano realizzati sull’immobile i lavori agevolati di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020. Il riferimento oggettivo effettuato dalla norma ha indotto l’Agenzia delle Entrate a ritenere applicabile la novella anche ai lavori che nel tempo hanno subito la diminuzione del beneficio fiscale dal 110% al 90, ora al 70 e nel 2025 al 65 per cento. Secondo l’Agenzia delle Entrate tali circostanze non sono rilevanti ai fini della determinazione della fattispecie imponibile.

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Secondo il documento di prassi in commento, affinché la nuova plusvalenza sia fiscalmente rilevante è sufficiente che siano stati eseguiti lavori trainanti da superbonus anche solo sulle parti comuni dell’edificio all’interno del quale insiste la singola unità immobiliare oggetto di cessione. Questa interpretazione determina la rilevanza della cessione riguardante la singola unità immobiliare anche se il condomino di fatto ha subito una scelta dell’assemblea che ha deciso di effettuare i lavori sulle parti comuni dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate ha poi chiarito che la plusvalenza assume rilevanza solo se realizzata con la prima cessione effettuata dopo la conclusione dei lavori agevolati, purché entro i dieci anni. Invece, la novella non si applica alle cessioni successive, a esclusione delle ipotesi d’interposizione disciplinate dall’art. 37 del D.P.R. n. 600/1973.
“In sintesi, la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato”.

La determinazione della plusvalenza

Per quanto riguarda la determinazione della plusvalenza il documento di prassi commenta le modifiche all’art. 68 del TUIR.

In tale ipotesi, se il contribuente ha fruito dello sconto in fattura o della cessione del credito le spese relative all’intervento edilizio non possono essere considerate in diminuzione della plusvalenza se l’immobile viene venduto entro i primi cinque anni dopo la conclusione dei lavori.

Invece, le spese potranno essere considerate nella misura del 50% se l’immobile viene venduto decorsi cinque anni, ma non dieci.

Tuttavia, chiarisce l’Agenzia delle Entrate, le predette limitazioni troveranno applicazione solo qualora il superbonus abbia determinato un vantaggio fiscale del 110%. Se, invece, il vantaggio fiscale risulterà diminuito al 90, 70 o in futuro 65 per cento, le spese relative all’intervento edilizio potranno essere integralmente considerate in diminuzione ai fini della determinazione della plusvalenza.

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